Normblad taxatierapport

Het taxatierapport moet aan strenge eisen voldoen. Het is een belangrijk stuk wat gebruikt wordt voor het nemen van belangrijke beslissingen. Leidend hierin is het normblad taxatierapport. Dit zijn de normen waar het taxatie rapport aan moet voldoen en waar de grenzen liggen van de verantwoordelijkheid van de taxateur. We krijgen hier zo af en toe vragen over dus leek het ons handig om het Normblad Taxatierapport eens uit te leggen in Jip en Janneke taal.

Inleiding:

Het taxatie rapport begint ook met een inleiding. Hier verklaart de taxateur dat hij voldoet aan de taxatie richtlijnen welke zijn opgelegd door de EVS (European Valuation Standards). Tevens verklaart hij (of zij) te voldoen aan de Algemene Gedrags en Beroepsregels van het NRVT en het Reglement Wonen NRVT.

Oftewel de taxateur weet wat hij aan het doen is en wat wel en niet mag. Zo niet, dan kan hij bijvoorbeeld overleggen met het NRVT of bijvoorbeeld het validatie instituut NWWI of TaxateursUnie.

Opdrachtvoorwaarden taxatie

Als je een opdracht geeft voor een taxatie dan legt de taxateur dit vast in een opdracht tot dienstverlening of zoals dit bij het taxatie rapport heet: de opdrachtvoorwaarden. Indien er tijdens het taxatie traject iets wijzigt dient de opdrachtgever hier in principe toestemming voor geven zodat de juiste voorwaarden in het rapport zitten.

In de opdrachtvoorwaarden staan ook de prijs zoals deze is afgesproken. Check dus even 😉

De taxateur verklaard:

Dat hij onafhankelijk is en niets met de woning of de opdrachtgever te maken heeft. Geen belangenverstrengeling dus.
De taxateur of zijn kantoor heeft enkel belang bij de koop of verkoop of hypotheekverstrekking te maken. Dit gaat overigens wel in het traject zelf. Dus als de taxateur eerder de woning heeft verkocht en dit is "afgesloten" omdat je bij de notaris bent geweest, mag de taxateur de woning wel taxeren. Dit geldt dus ook als het financieringstraject is afgelopen en de woning hierna bij het kantoor in de verkoop komt.
Bij de financieringsaanvraag of transactie geen familie of aanverwanten zijn betrokken. Dus het is ook verkeerd als de vrouw van de hypotheekadviseur de woning taxeert of je als taxateur het huis van je neefje taxeert. Dit mag dus niet.
Er is geen contact geweest over de uitkomst van de taxatie. Dus geen verwachte taxatie waardes etcetera. Het rapport wordt volledig onafhankelijk opgesteld. Door akkoord te gaan met de opdrachtvoorwaarden geeft de taxateur dit aan en heeft een probleem als dit wel is gebeurd.
Tot slot verklaart de taxateur bekend te zijn in het werkgebied waar hij de taxatie uitvoert. Wel zo handig toch?

Verantwoordelijkheid

Het taxatierapport kan natuurlijk niet door iedereen gebruikt worden. Het zou gek zijn als een taxatierapport door wordt gegeven. De aansprakelijkheid van de taxateur is dus enkel richting de opdrachtgever welke in de opdrachtvoorwaarden zijn genoemd. Oh ja, natuurlijk ook richting de bank welke een financiering verstrekt op basis van het taxatierapport en de Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG).

Het kosten aspect speelt een rol bij de verantwoordelijkheid. Allereerst het taxatie rapport is geen bouwkundige keuring. Dat zijn andere rapporten. Je mag ook niet verwachten dat de taxateur een bodemonderzoek uitvoert. Of de vaatwasser werkt? Niet de verantwoordelijkheid van de taxateur (tenzij aannemelijk op basis van een visuele inspectie zichtbaar is dat deze niet werkt).

De taxateur moet verschillende bronnen raadplegen en mag verwachten dat deze informatie juist is. Denk bijvoorbeeld aan het Bodemloket en Ruimtelijke Plannen en de informatie uit het uitwisselingssysteem van de makelaar / taxateur. Je mag er van uit gaan dat de gegevens welke zijn ingevoerd kloppen. De taxateur zal hiervan vaak een bijlage toevoegen aan het taxatierapport of tenminste in zijn taxatie dossier te bewaren.

Uiteraard is de taxateur wel verantwoordelijk voor het vullen van het taxatierapport en de opname en de uitvoering van de NVM Meetinstructie.

Tipje: Let er op dat de taxateur niet teveel uitsluit onder Sectie N. van het taxatierapport of in de opdrachtvoorwaarden.

Privaatrechtelijke aspecten

Dit is sectie G. in het taxatierapport. De taxateur onderzoekt de afspraken welke zijn gemaakt met betrekking tot de woning of appartement. Hierbij wordt een check gedaan in het Kadaster (de eigendomsinformatie en kaart mogen niet ouder zijn dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en wordt het eigendomsbewijs doorgenomen. En eventueel de akte van scheiding en deling. of verklaring van erfrecht. Is de woning of appartement gelegen op erfpacht dan worden ook de erfpachtvoorwaarden doorgenomen en toegevoegd aan het rapport.

Heb je een appartement welke getaxeerd moet worden? Dan worden ook de gegevens van de VVE doorgenomen zoals akte van splitsing, huishoudelijk reglement, balans, opstalverzekering, MJOP etc.

Indien er sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het taxatierapport (onder N. nadere mededelingen). Het model is op deze enkele situatie niet ingericht.

Omschrijving object en omgeving

De taxateur omschrijft hier de woning en de omgeving waarin deze is gelegen. De omschrijving van de woning wel aan regels gebonden: Het woningtype wordt aangegeven conform de Fotowijzer. Hierdoor komt het wel eens voor dat de omschrijving afwijkt die van de verkopend makelaar. De tweede regel is dat het huis of appartement wordt opgemeten volgens de NVM meetinstructie. Het kan zijn dat deze meting is gedaan door een externe partij. Echter de taxateur blijft altijd zelf verantwoordelijk dat het goed is gebeurd en dat zijn taxatierapport klopt.

Onderhoudstoestand

Tijdens de opname bekijkt de taxateur uiteraard de onderhoudstoestand van de woning. Zijn verantwoordelijkheid gaat echter niet zo ver dat elk onderdeel van een woning bekeken moet worden. Alles gebeurt op basis van een visuele inspectie. De taxateur maakt een globale inschatting van de staat van onderhoud.

Nadrukkelijk is het taxatierapport geen bouwkundige keuring.

Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van (verborgen) gebreken. Indien de taxateur twijfelt kan hij een bouwkundig onderzoek adviseren. In het taxatie rapport wordt een vraag gesteld of de kosten tot behoud meer dan 10% zijn van de taxatie waarde. Uitgangspunt voor de taxateur is dat dit herstel gebeurt door een professionele partij.

Soms zie je dat een taxateur een extra opmerking maakt onder sectie N. over de bouwkundige staat. Mocht dit het geval zijn, dan snapt de taxateur het normblad niet zo goed...

Milieu / Verontreiniging

Een taxateur hoeft niet zijn schep en peilbuisjes mee te nemen naar een taxatie opname. Hij moet wel onderzoeken of er een "kans" is op bodem verontreiniging. Plaatselijke bekendheid en onderzoek in het Kadaster en via bodemloket (of via de gemeentelijke website) is voldoende. Als hij verontreiniging bekend is meld hij dit in het taxatierapport.

In de oudere woningen is het mogelijk dat er asbest zit. De taxateur vermeld waar het (vermoedelijk) zit. De vraag of asbest verwijderd moet zijn voor 2024 is komen te vervallen.

Onderbouwing waardeoordeel

Voor vele het belangrijkste onderdeel in het taxatie rapport: Wat is mijn huis waard? De taxateur onderbouwt zijn taxatie waarde met tenminste drie vergelijkbare woningen. In het taxatierapport model 2018 is hiervoor de referentie vergelijker geintroduceerd. Hier maakt de taxateur een vergelijking op verschillende punten en ontstaat er een mooi kleurenschema.

Indien er niet voldoende referentie objecten zijn kan de taxateur een andere door de markt geaccepteerde methoden uitschrijven. Dit dient hij uiteraard weer nader toe te lichten. Denk hierbij aan een Kuberingsmethode of een rendementsberekening.

Het komt wel eens voor dat er een waarde na verbouwing nodig is, of bij nieuwbouw na volledige realisatie. Dit moet dan uit het taxatierapport blijken middels een verbouwingsspecificatie . In dit soort situaties kan het zijn dat er 6 referentie objecten in het taxatie rapport staan. Dit is het geval als de waardestijging meer dan 4% is en minstens 10.000,-- euro. Als er een verbouwing in staat en de waardestijging is minder, dan hoeft de taxateur enkel de hoogste waarde te onderbouwen. Zeker bij de kleinere verbouwingen mogen de referenties ook dezelfde zijn.

Beschrijving woningmarkt

Een aparte kop in het taxatierapport. Deze staat vermeld onder sectie L. Een belangrijk onderdeel want hier kan de taxateur vermelden hoe de huidige markt in elkaar zit. Zo heb je een perfecte moment opname en de onderbouwing van de getaxeerde marktwaarde.

Tevens is hier de SWOT analyse in opgenomen. Hier worden de Sterktes / Zwaktes van de woning benoemd in relatie tot vergelijkbare huizen of appartementen in de directe omgeving. De Kansen en Bedreigingen zijn voor de woningmarkt. Voorbeeld SWOT analyse Taxatie rapport

Definitie energiebesparende voorzieningen

Energie besparen is in. Dit is ook aangevuld in het taxatie rapport. De taxateur neemt dit mee in de uitwerking. Wat zijn de nu volgens het normblad energiebesparende maatregelen:

Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoogrendementsventilatoren, hoogrendementsketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan;

Isolatie onder een laminaatvloer valt hier dus niet onder 😉

Publiekrechtelijke aspecten

Wat heeft de gemeente of het Rijk te vermelden over dit huis? De taxateur onderzoekt tenminste het bestemmingsplan (sinds kort een verlichte bijlage aan het taxatierapport), heeft de woning een monumentenstatus. De vraag of een schuur conform de bouwvergunning is geplaatst valt hier dus niet onder, tenzij dit uitdrukkelijk is overeengekomen met de opdrachtgever van de taxatie. De taxateur gebruikt enkel de genoemde bronnen.

We zien regelmatig rapporten voorbij komen waarbij taxateurs de uitwisseling, de eigenaar, de gegevens van de VVE, het bodemloket etc. als bron nemen. Dit is echter niet van toepassing op deze sectie van het taxatierapport. Als jouw taxateur dit wel heeft vermeld, vraag gewoon eens voor de fun welke informatie hij hier uit heeft gehaald 😉

Visuele presentatie

Tot slot moet de taxateur foto's aan het rapport toevoegen. Dit zijn tenminste: de voorkant, de achterkant, het straatbeeld, de woonkamer, de keuken en de badkamer. Indien er een verbouwing plaats vindt zoals deze staat genoemd in sectie I. dan dient hij ook van deze onderdelen een foto toe te voegen. Zo krijgt de opdrachtgever alsmede de bank en het validatie instituut een beter inzicht in de woning en hiermee kan het taxatierapport worden gevalideerd op aannemelijkheid.