Zint eer dat ge begint. Dat is van toepassing op deze rechtszaak. Een huis kopen is niet zomaar iets. Je legt je afspraken vast in een juridisch document: De NVM Koopakte. Veel artikelen, wollig omschreven maar oh zo belangrijk. Dat zie je ook weer in deze uitspraak.

Wat is het geval?

Deze mensen kopen een huis, komen een het volgende overeen:

- Koopsom 550.000,-- k.k.

- Transport 1 december 2021;

- Ontbindende voorwaarden tot 19 november 2021

- Waarborgsom of bankgarantie 26 november 2021;

Ze ontvangen op 15 oktober 2021 de getekende koopakte. Je hebt dan een periode van krappe 7 weken om alles te regelen. Dit kan uiteraard maar dan moet je alle zeilen bijzetten en is het hard werken.

Zoals je zult begrijpen is dit niet gelukt. Ze doen een poging om met de verkoper in gesprek te gaan helaas zonder succes. Die was bereid om enige concessies te doen in de opleverdatum, maar dit was niet genoeg. Uiteindelijk zet deze zijn hakjes in het zand en houd zich aan de gemaakte afspraken. Wat overigens volledig zijn recht is.

De koper ziet de naderende datum voor de ontbindende voorwaarden naderen. Verkopend makelaar probeert het toch nog om het via de hypotheekadviseur te proberen maar die geeft aan dat hij zonder taxatie van het eigen huis en het gekochte huis geen aanbod kan verkrijgen. Nog een dag voor het einde van de ontbindende voorwaarde stuurt de koper naar de makelaar dat financiering niet door gaat.

De kous is hier mee af dachten ze. Er is een ontbinding dus de koop gaat niet door en zijn er geen verplichtingen meer. Hier wringt de schoen.

Wat zegt de NVM koopakte?

Het artikel van de ontbindende voorwaarde zegt dat je kunt ontbinden maar dit dient wel “Goed Gedocumenteerd” te gebeuren. De verkopend makelaar vult aan: er dienen bewijsstukken aangeleverd te worden dat de desbetreffende hypotheek is aangevraagd. En daarnaast is er een verplichting over en weer om er alles aan te doen om de desbetreffende hypotheek te verkrijgen.

“Een passage uit de uitspraak / koopakte:

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbinden indien uiterlijk:

550. op 19 november 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 550.000,-,geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: de mededeling dient vergezeld te zijn van bewijsstukken dat koper een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor de in artikel 15.1.a. genoemde datum en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat. (…) ”.

Einde passage”

Wat deed de koper verkeerd?

Laten we eerst zeggen wat ze goed deden: Ze waren in ieder geval op tijd om te ontbinden. Daar waren partijen het over eens. Alleen de manier waarop was te matig.

Er was niet (tijdig) aangetoond dat er een hypotheek is aangevraagd zoals was afgesproken in de koopakte. De onderbouwing ontbrak hier dus voor. Daarnaast heeft de hypotheek adviseur aangegeven dat er een dubbele taxatie uitgevoerd diende te worden en dit werd nagelaten. Hierdoor kon er dus geen bindende offerte worden aangevraagd. Hiermee had de koper dus niet aan de inspanningsverplichting voldaan.

“De mail met we krijgen geen geld van de bank dus het gaat niet door was niet genoeg”

Wat zei de rechter uiteindelijk?

Aangezien er niet is aangetoond dat de ontbinding op een juiste volledige wijze was ingeroepen heeft deze dus “niet plaats gevonden”. Hierdoor is de koper op een terechte wijze in gebreke gesteld en is de koopovereenkomst terecht ontbonden. De boete clausule van 10% is verschuldigd aan de verkoper. Er werd nog een poging door de koper ondernomen om deze boete te matigen maar ook hier was onvoldoende bewijs voor. Dit kan alleen met een geldige bezwarende redenen.

Uitkomst is dat de koper uiteindelijk grofweg 60.000 euro armer was en geen huis had gekocht…  

Wat kun je hier van leren?

Er wordt vaak gesproken over een voorlopige koopakte maar zoals je ziet is deze niet zo voorlopig. De afspraken die hier in staan zijn “hard”. Dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst dien je jezelf van het volgende te vergewissen:

• Zijn de termijnen die we voor ogen hebben haalbaar? Overleg hierover dus altijd met je hypotheekadviseur en of aankoopmakelaar. Spreek dus niet zomaar iets af!
• Afspraken die in de koopakte zijn vastgelegd zijn “harde afspraken”. Je kunt altijd overleggen met de andere partij om zaken aan te passen maar als er geen medewerking is dan zal het er bij blijven!
• Als de koopakte is gesloten dien je er dus echt alles aan te doen om de financiering te verkrijgen. Wees niet afwachtend maar juist proactief! Een goede hypotheekadviseur kan je hierbij helpen!

Lees hier de volledige uitspraak via Rechtspraak.nl