Ik heb toch een WOZ taxatie?

Ga ik een financiering aanvragen, heb toch een “officieel taxatierapport nodig” maar er is toch al een WOZ waarde? Is dat niet genoeg? Helaas voor veel mensen horen wij dit regelmatig. Voor bijna alle geldverstrekkers is dit inderdaad helaas niet voldoende. Ook niet als het maar een kleine financiering betreft? Nee, dan ook niet.

De Nederlandse banken leven helaas in een “vinkjescultuur”. Bij elke stap in de aanvraag dient een vinkje te staan. Indien er een vinkje niet gezet kan worden dan gaat de hypotheek niet door. Dit geldt dus ook voor de taxatie.

Sinds de financiële crisis die Nederland zijn de banken aan zeer strikte regels gebonden. Ze willen graag heel veel geld uitlenen echter men wil wel 300% zekerheid. Een taxatierapport is in dit traject een belangrijk onderdeel voor de bank voor de uiteindelijke risico analyse.

Wat is het verschil tussen WOZ – Waarde en een taxatie ?

Het grote verschil tussen deze twee is de methodiek in de waardering van de woning. Voor de vaststelling van de WOZ waarde is er een geheel onderdeel gewijd in ons wetboek: Wet waardering onroerende zaken. Een belangrijk artikel is nummer 17.2.

Artikel 17.2 De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bron; De overheid wet Waardering Onroerende Zaken 

Dit artikel zeg namelijk dat de “onroerende zaak” (lees bijvoorbeeld de woning of appartement) wordt verkocht zonder enige restrictie. Dit betekend dat bijvoorbeeld de staat van onderhoud, erfpacht, verhuurde status of enigerlei andere bezwarende factoren zoals erfdienstbaarheden etc., buiten beschouwing worden gelaten.

In Nederland staan alle kenmerken van woningen geregistreerd in de Basis Administratie Gebouwen (BAG) van de overheid. De waardering van de woningen gebeurt op een modelmatige wijze. Dit betekent dat aan de hand van tenminste drie referenties de waarde wordt bepaald. Uitgangspunt is vaak een “goedkope” een gemiddelde en een dure vergelijkbare woning. Deze woningen zouden uit een vergelijkbare bouwstroming moeten komen, gelijksoortige ligging en zelfde type. De verkoopperiode zou 3 maanden (bij voorkeur) voorafgaand aan de waarde peildatum zijn of drie maanden erna.

Dit heeft de overheid gedaan om alle onroerende zaken op een eenzijdige wijze te kunnen benaderen zodat iedereen “gelijkwaardig” is. Aangezien de geldverstrekker 300% zekerheid wil hebben is de actuele situatie van de woning van belang. De hier bovengenoemde factoren zijn dus wel degelijk van belang in de waardering en kunnen derhalve niet enkel worden vastgesteld op basis van deze waarderingsgrondslag van de WOZ.

De taxateur maakt een uitgebreid rapport waarbij al deze factoren worden benoemd. Tevens brengt hij de staat van onderhoud van de woning of appartement middels een fotoreportage in beeld middels minimaal 6 foto’s.  Zo krijgt de geldverstrekker dus een compleet beeld van de woning en de risicofactoren. De waardering van de taxateur gebeurt op basis van tenminste drie goed onderbouwde referenties (bij een verbouwing 6 referenties) in combinatie met de marktontwikkeling en zijn uitgebreide marktkennis. De taxateur weet dus wat er speelt, wat het huidige aanbod is, of er nieuwbouw komt, bestemmingsplan wijzigingen aanstaande zijn etc.

Hoe komt het dan toch voor dat de getaxeerde marktwaarde in lijn ligt met de WOZ – Waarde?

Vroeger waren de verschillen in WOZ waardes en marktwaardes veel groter. Dit kwam doordat de waarde peildatum 4 jaar terug lag. Nu is de waarde peildatum van de WOZ waarde een jaar oud.  (dus in de aanslag van het jaar 2019 was de waarde peildatum 01-01-2018).

In veel gevallen in Nederland zijn de transacties zoals deze zijn geschetst in het wetsartikel en zouden dus op deze wijze gebruikt kunnen worden. Als dit het geval is, dan zou de waarde vergelijkbaar moeten zijn echter in de huidige woningmarkt kenmerkt zich door stijgende prijzen zou de waarde nu  hoger moeten zijn (tenzij de WOZ waarde niet correct is). In het dieptepunt van de markt kwam het zeer regelmatig voor dat de WOZ waarde hoger was dan de uiteindelijke verkoopprijs van huizen en appartementen.

Waarom dan toch een taxatie?

Je hebt gelijk als er toch geen beperkingen qua woning zijn, het onderhoud in een uitstekende staat en de financiering niet zo heel hoog is dan zou men gebruik kunnen maken van de WOZ waarde. Het risico profiel is dan laag op basis van loan to value. Echter er is in Nederland geen echte lijn in te trekken qua bijzonderheden. Op heel veel plaatsen komen erfpacht situaties voor, dient de bestemming juist te zijn, heeft men erfdienstbaarheden en wil men de status over het onderhoud van de woning weten.

Helaas ontkom je vaak dus niet aan een taxatierapport door een gecertificeerd taxateur. Heb je een taxatierapport nodig? Dan kun je ons altijd bereiken.