Ik wil een huis, moet ik overbieden?

Je kent het wel. Je bent op zoek naar een huis en dan denk je hem te hebben gevonden maar dan is je bod te laag. Je gaat steeds hoger inzetten. Maar is dit verstandig? We gaan je op weg helpen waar je op moet letten.

Hypotheek / waarde huis

Het eerste om rekening mee te houden is de verkrijging van een hypotheek. Uiteraard heb je de gesprekken gehad en weet wat je kunt lenen. Maar dan is er het volgende: Wat is het huis waard? Je krijgt namelijk maar een hypotheek tot de taxatie waarde van de woning.

Voorbeeld: Vraagprijs 298.000,--, je doet een voorstel van 320.000,-- en je bent de hoogste bieder. Dan moet de woning getaxeerd worden door een onafhankelijke taxateur. Als die de waarde vast stelt van de woning op 300.000,-- dan wordt de hypotheek afgesloten op deze 300.000,-- (ook al kun je 320.000,-- financieren op basis van salaris etcetera). De overige 20.000,-- euro en de bijkomende kosten zijn dan voor eigen rekening.

Hou er dus rekening mee dat je bij overbieden heel vaak "eigen geld" erbij moet instoppen. Heb je dit niet dan gaat de financiering alsmede de aankoop van het huis alsnog niet door. Dit is het ergste wat je kan overkomen als huizenkoper.

Risico’s van het overbieden op een huis

In feite als je een huis voor een hoger bedrag koopt dan het eigenlijk waard is, staat je huis onder water. Dit is geen lekker begin. Men gaat er van uit dat de waarde van de woning altijd door blijft stijgen, maar dat is zeker niet altijd het geval. We hebben recentelijk de kredietcrisis achter de rug en toen zijn de prijzen hard gedaald. Gelukkig zijn we er weer uitgekomen en toen zijn de prijzen weer naar record hoogte gestegen. Door de Corona uitbraak zou het zomaar kunnen zijn dat we weer een dip gaan krijgen. Als je dan gedwongen je huis moet verkopen of verhuisplannen hebt dan heeft dit een negatief effect en hou je een restschuld.

Zijn er voorwaarden die dit risico kunnen verkleinen? Allereerst is er de locatie: Een huis in een grote stad is waardevaster dan een woning in bijvoorbeeld Lage Zwaluwe. Bij verandering van de markt zie je eerst de stijgingen in de grote stad, maar als de waarde omlaag gaat dan zie je dit weer juist in de kleine dorpen.

Ten tweede de onderhoudsstaat van het huis of appartement. Als er werkzaamheden te verwachten zijn dan drukt dit de prijs.

Tot slot gaat het om wat voor type woning en in welke prijsklasse valt het?

De startersappartement die in een "lagere prijsklasse" liggen worden nu tegen recordprijzen verkocht. Doordat het startersappartementen zijn zal hier altijd een doorloop in zijn. De mensen wonen er een tijdje en er zal altijd een redelijk groot aanbod zijn. Het aanbod wordt dan in deze prijsklasse weer erg groot en de prijzen zullen hier vaak relatief harder dalen.

Er is meer dan bedrag

Als je een voorstel doet op een huis of appartement gaat het om meer dan enkele het bedrag. Er spelen namelijk meer zaken een rol die bij een verkoop belangrijk zijn. Het bedrag is ook niet altijd het meest leidend. Dit hebben we ervaren in de praktijk.

Laatst hebben we een taxatie mogen doen van een woning waarbij de kopers hadden overboden. We vroegen aan de verkopers of er meer biedingen binnen waren gekomen en zij zeiden dat deze kopers niet eens het hoogste bod hadden gedaan. Er waren zelfs 2 mensen die nog meer hadden geboden. De doorslag voor de verkopers van deze 2/1 kap woning was de lange oplevertermijn waar deze kopers aan mee wilde werken. 2 partijen blij 😉

Waar moet je nog meer mee houden? Allereerst wanneer wil je de sleutel hebben? Dat is een belangrijk gegeven. Misschien nog wel belangrijker: wanneer wil de verkoper van zijn huis af? Vraag dit na bij de verkoop makelaar. Als dit past dan kun je hier dus rekening mee houden. Dan hoef je dus niet persee de hoogste bieder te zijn.

Uiteraard zijn ook de ontbindende voorwaarden. Denk hierbij aan financiering en bouwkundige keuring. In de huidige woningmarkt worden deze nog wel eens vergeten.  Deze houden in dat je van de woning af kunt zien als je hypotheek niet rond kunt krijgen of er teveel bouwkundige gebreken zijn. Als je niet het hele bedrag hoeft te financieren dan kun je dit bedrag lager zetten. Dit biedt de verkopers meer zekerheid.

In de tijd dat er een woningmarkt crisis was werd er wel eens afgesproken "onder voorbehoud verkoop eigen woning". Je hebt dan de mogelijkheid om van de koop af te zien als je je eigen huis niet hebt verkocht. Dit kan uiteraard nog steeds maar besef wel hoe meer ontbindende voorwaarden er zijn, hoe minder aantrekkelijk het voorstel is. In de huidige woningmarkt hoef je hier in principe ook niet bang voor te zijn maar laat je wel adviseren door een eigen NVM makelaar.

In de huidige woningmarkt worden er nog enkele voorwaarden in verband met het Corona Virus in de koopakte opgenomen.

Aankoopmakelaar

Je doet er verstandig om je te laten begeleiden door een expert in de woningmarkt. Hij of zij kan je adviseren wat een woning waard is. Uiteraard kijkt hij naar veel meer zaken. Nog een voordeel van een aankoopmakelaar is dat hij als eerste op de hoogte is van nieuw woningaanbod. Zo maak je sneller kans op een bezichtiging en kun je sneller reageren.  Als makelaars onderling praat je makkelijker met elkaar. Wij kunnen de juiste vragen stellen. Zo weet je zeker dat je niet teveel betaalt voor het huis.

Hoeveel overbieden op een huis?

Als je een huis heel graag wilt hebben en je weet dat dit je droomhuis is dan kun je best overbieden op een huis. Laat je in ieder geval niet gek maken door de verkoopmakelaars. Het meest belangrijke is om te kijken naar je eigen portemonnee. Weet wat je kunt maar vooral wilt betalen en hou rekening met de waarde van de woning. Als je zelf een stap gaat maken kijk dan ook naar je eigen overwaarde die je in een nieuw huis kunt steken of zorg anders voor een goed gespekte bankrekening. Hierbij een aantal praktische tips:

• Het is belangrijk om te kijken hoeveel interesse er inderdaad is. Is er echt zoveel interesse in het huis? Als het allemaal wel mee valt, dan werkt dit in jouw voordeel;
• Als je bod doet op een woning boven de vraagprijs dan kan een "raar" bedrag helpen. Denk bijvoorbeeld aan bij een vraagprijs van 199.000,-- aan een voorstel van 205.450,-- k.k. Dan val je op tussen de biedingen;
• Heb je een "Open Huis" (of in de huidige Corona Crisis" en bezichtigingsdag) vraag dan om een NVM biedingsformulier. Zo weet je zeker dat je niets vergeet bij je bod;
• Win altijd zoveel mogelijk informatie over het huis, omgeving en de verkoopreden. Zo kun je jezelf het beste voorbereiden;
• Voor je een definitief voorstel weglegt overleg nog 1 maal met je hypotheek adviseur. In deze huidige tijd kunnen er in een korte tijd veel veranderingen zijn. Zo heb je altijd het meest actueel advies;