De vraag aan de makelaar
We krijgen in ons dagelijkse praktijk vele vragen van woningkijkers / verkopers / aankoopklanten / vragen over taxatie en nog veel meer. Laten we deze vragen met jullie delen met uiteraard de antwoorden.
Heb je een vraag dan mag je altijd een mail sturen naar info@bogaersmakelaardij.nl of vul het contact formulier in.
Het verkeerd invullen van de NVM Vragenlijst kost bijna 30.000,-- euro aan schadevergoeding
In de blog "Wat is de NVM Vragenlijst" hebben we er al bij stil gestaan wat de NVM Vragenlijst is. Het is deze week maar weer gebleken dat het ook nog eens zeer belangrijk is. Het onjuist invullen leverde een schade post van bijna 30.000,-- euro. Zaken moedwillig verzwijgen zijn namelijk geen verborgen gebreken.
Wat is er gebeurd?
Vanwege een echtscheiding moet het huis worden verkocht. De vrouw woont al elders en de man kan het helaas niet zelf ophoesten. Er komt een bordje in de tuin: Te Koop. Na een aantal bezichtigingen is er een koper gevonden. Ze waren gevallen op het huis vanwege het aangebrachte soutterain waar ze een gave kinder / speelkamer van wilde maken. Het huis heeft een gebruiksoppervlakte wonen van 92 m2 en door het souterain erbij te betrekken zou deze met circa 38 m2 (thans overige inpandige ruimte) worden vergroot. Dit zou volgens de eigenaren makkelijk moeten kunnen. Het is er een fraaie ruimte voor en zo stond het ook in de verkoopbrochure van de verkopend makelaar.
De kopers waren slim en hadden een aankoopmakelaar mee in de arm genomen. Helaas ging het toch mis na de aankoop. Nadat ze de sleutel hebben gekregen blijkt dat het souterain na (hevige) regen toch blank te staan. Ze melden dit via hun aankoopmakelaar aan de verkoopmakelaar. Het werd een juridische strijd van welles / nietes. Verkopers gaven aan er niet mee bekend te zijn maar na een onderzoek van de kopers blijkt het in de gehele wijk te spelen, ze spreken zelfs de eerste eigenaren van de woning die het souterain hebben aangelegd en die bevestigde hun verhaal.
Tijdens het juridische traject hebben ze een expert onderzoek laten uitvoeren en bevestigde hun bevindingen. Het kon niet zijn dat dit ineens is ontstaan. Herstel is mogelijk maar kost ruim 25.000,-- euro. De kopers vonden dat de verkopers dit moeten betalen.
Wat beslist de rechter?
De kopers hebben gelijk gekregen. Het verweer wat de verkopers aanvoerde is van tafel geveegd. In het kort:
- De verkopers claimde dat de kopers een bouwkundig onderzoek hadden moeten laten uitvoeren. Gezien de informatie voorziening van de verkopers gaven de kopers aan dit niet nodig te vinden. In de vragenlijst stond immers:
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is in een op 19 augustus 2016 ten behoeve van de verkoop van de woning door verkopers een ingevulde NVM-vragenlijst (hierna: de vragenlijst) onder meer het volgende opgenomen:
“5. Vloeren, plafonds en wanden
a. Is sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend
vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar? nee
[…]
6. Kelder, kruipruimte en fundering
b. Is de kruipruimte toegankelijk? ja
c. Is de kruipruimte droog? ja
d. Is sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? nee
e. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake vanwateroverlast geweest? nee
[…]”
Er bleek dus geen reden om hier aan te twijfelen. De verkopend makelaar heeft dit ook zo overgenomen en in de verkoop van de woning extra attentiewaarde aan het souterain gegeven. Hier ging de rechter dus in mee.
- In de koopakte daarnaast de "Ouderdomsclausule" opgenomen. Het verweer van de verkopers was dat het hier onder zou vallen. Helaas voor hen werd dit door de expert die was ingeschakeld keihard onderuit gehaald. Dit argument ging dus ook van tafel;
- Artikel 6.3 van de koopakte wordt aangehaald: Staat het gebrek normaal gebruik als woonhuis in de weg? In de verkooppresentatie wordt deze ruimte zo omschreven dat het een extra slaapkamer zou kunnen zijn. Het is tevens ingetekend in de plattegrond en is er een foto zichtbaar dat er een bed en bureau staat. Daarnaast bevinden zich er de opstelling van de wasmachine en droger. Allemaal factoren waardoor de rechter het als woonruimte beschouwd. Doordat deze ruimte nat wordt en er een laagje water in komt te staan is het dus niet als een kamer te gebruiken. Het normaal gebruik als woonhuis staat volgens de rechter dus in de weg.
- Tot slot zijn er nog een aantal punten waarbij geprobeerd wordt om de kopers niet ontvankelijk te laten verklaren etc., die worden door de rechter ook van tafel geveegd.
Doordat de rechter de kopers in het gelijk stelde kregen zij een schade vergoeding. Dit was gebaseerd op de kosten die door de expert waren vastgesteld, met daarbij de kosten voor het inschakelen van deze expert en de proceskosten en nog wat wettelijke rente. Totaal net geen 30.000,-- euro.
Had dit voorkomen kunnen worden?
Ja. De verkopers hadden eerlijk moeten zijn in de beantwoording van de vragenlijst. Dit had heel veel ellende gescheelt:
- De verkopend makelaar had de ruimte dan niet als "mogelijkheid tot extra woonruimte" aangeprezen;
- Huidige kopers hadden deze woning dan niet gekocht;
- Kijkers / kopers hadden juist kunnen worden geinformeerd over het souterain dan hadden ze achteraf geen reden gehad om hier op aanspraak te maken;
Download direct de vragenlijst
Vul hier je gegevens in, ontvang een mail en download direct de vragenlijst.
Uiteraard mag je altijd bellen / mailen / whatsappen
Telefoon: 0162 - 693434
Whatsap / SMS / Bellen: 06 - 2745 3524
Mail naar: info@bogaersmakelaardij.nl
( Je wordt enkel op de hoogte gehouden van het laatste nieuws op de woningmarkt en ontwikkelingen.
Wil je je inschrijven als woningzoeker? Dat kun je hier doen )
De voordelen van Bogaers Makelaardij
Persoonlijk & Betrokken
Bogaers Makelaardij is een klein bedrijf en dat willen we ook blijven. Optimale aandacht en betrokkenheid voor jou en de de verkoop van je huis, dat is waar wij als makelaar voor staan!
Vernieuwend & Verfrissend
Wij zetten je huis echt in de etalage! We trekken alle registers open om jouw huis in West / Midden Brabant - Zuid Holland optimaal te presenteren. Professionele foto’s en een unieke video van je huis is maken onderdeel uit van ons presentatiepakket.
Sterk in Online Marketing
Wij hebben als makelaar alle kennis in huis om jouw huis optimaal vindbaar te maken op het internet. Naast Funda zetten wij optimaal in op Google en social media kanalen waardoor we een groot publiek bereiken.
Open & Transparant
We willen niet alleen transparant zijn in onze werkwijze, maar ook over de kosten. We werken daarom met vaste prijs afspraken. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Bereikbaarheid
Wij zijn telefonisch bereikbaar op werkdagen van 09.00 tot 21.00 uur en op zaterdag van 10.00 tot 16.00 uur. Wil je dat we langs komen? Bel even van te voren of maak een afspraak.
Kwaliteit voorop
Ons kantoor is gediplomeerd en gecertificeerd bij het NRVT en de NVM. Dit zijn de verenigingen die staan voor kwaliteit en dat hebben we hoog in het vaandel staan. Voor het doen van gevalideerde taxaties voor banken zijn we onder meer aangesloten bij het NWWI
Bewust een kleine Woningportefeuille
Wij zijn een klein makelaarskantoor en dat willen we ook blijven. We werken bewust met een kleine woningportefeuille waardoor we meer aandacht en tijd kunnen geven aan jou en de verkoop van jouw woning.
Optimale service tegen een eerlijk prijs
Je ontvangt bij Bogaers makelaardij standaard het meest uitgebreide presentatie- en marketingpakket die je je kunt wensen en dat tegen een eerlijke prijs. Dit verhoogt de kans op een goede en snelle verkoop en daar profiteer je dus van als woning verkoper.