NVM meetinstructie --> De vraag aan de makelaar

We krijgen in ons dagelijkse praktijk vele vragen van woningkijkers / verkopers / aankoopklanten / vragen over taxatie en nog veel meer. Laten we deze vragen met jullie delen met uiteraard de antwoorden.

Heb je een vraag dan mag je altijd een mail sturen naar [email protected] of vul het contact formulier in.

Meten is weten wordt vaak gezegd en dat klopt als een bus! Het is belangrijk om te weten wat je koopt en of bezit. Om dit inzichtelijk te maken is er door de verschillende brancheverenigingen (NVM, VastgoedPro, VBO) en andere belangrijke actoren op de woningmarkt zoals Aedes, BAG BAO, NRVT,  VNG en Waarderingskamer een vereenvoudiging van de NEN 2580 norm bedacht: De Meetinstructie. Deze wordt dus branchebreed gedragen door alle partijen om eenduidigheid te creeeren.

Wat houdt het precies in?

Deze NVM meetinstructie houd in dat alle woningen worden gemeten op 1 en dezelfde wijze. Hier wordt onderscheid gemaakt in 4 verschillende onderdelen:

• Gebruiksoppervlakte wonen: Dit zijn in principe de leefruimtes. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is dat de hoogte tenminste 2.00 meter is;
• Overige gebruiksoppervlakte: Zoals (aanpandige) schuren, garages, de kelder, zolder met een vlizotrap etc.
• Externe bergruimte: De ruimte van een garage of schuur als deze los staat van de woning;
• Gebouwgebonden buitenruimte : Hierbij kun je denken aan balkons, (niet afgesloten) serres en een carport;

De gebruiksoppervlakte wonen werd vroeger de woonoppervlakte genoemd.

Deze opsomming wordt nader gespecificeerd en uitgewerkt in de meetinstructie zelf. In principe is overal een meter een meter, maar de meting sluit (kleine) verschillen niet uit. Een voorbeeld: men moet meten vanaf "grond niveau" of bij schuine kanten vanaf 1,50 meter voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte. Heel vaak is dit in de praktijk niet mogelijk. Kijk zelf maar eens rond in je eigen huis waar je vanaf de grond kunt meten van de ene naar de andere kant van je huis. Er staat vaak iets in de weg zoals een kast, het keukenblok, een trapkastje, toilet etc. Dus wordt vaak vanaf een staand niveau gemeten en als je de afstandsmeter een klein beetje schuin houd, kunnen er al verschillen ontstaan. Dit geldt tevens voor afrondingsverschillen in de rekensom.

Laatst hadden we een discussie met opdrachtgever: door een verlaagd plafond op zolder was de hoogte slechts 1,90 meter dus keurig netjes vermeld als overige inpandige ruimte conform de nvm meetinstructie. Echter in de praktijk wordt dit als gebruiksoppervlakte wonen gezien omdat de zolder goed te gebruiken is mede door een groot raam en de slaapkamer die gecreeerd is. Dit maakt het werk lastig.

Meetinstructie belangrijk

Waarom is deze instructie nu zo belangrijk want je ziet toch wat je koopt? Dat klopt op zich wel wat je hier zegt, maar in de wereld van het vastgoed wordt de waarde mede bepaalt door de grootte van de woning of appartement. Hiermee wordt een berekening gemaakt om tot een waarde te komen. Dus als de inhoud of de m2 gebruiksoppervlakte niet kloppen, dan de uitkomst dus ook niet. Een gevalletje shit in, shit out.

Als je kijkt naar de m2 prijzen van appartementen in de grote steden die in sommige gevallen al naar de 10.000,-- per/m2 gaan en er is een verschil van 10 m2 in gebruiksoppervlakte, betaal je dus zomaar tussen de 50.000 a 100.000 euro teveel of als het te klein is gemeten, krijg je dit als verkoper dus minder!

Er zijn al diverse uitspraken geweest waarbij een makelaar een verkeerde voorstelling gaf van het aantal m2 gebruiksoppervlakte. Hiermee zijn al diverse collega's voor duizenden euro's het schip ingegaan doordat er boetes of compensatie betaald diende te worden. Je mag immers van een (NVM -) makelaar verwachten dat hij zijn koopwaar met de juiste gegevens in de etalage zet.

Update 2019 meetinstructie

Aan de NVM meetinstructie wordt constant geschaafd en bijgesteld. De nieuwste update gaat op 1 juli 2019 in. Gelukkig is er voor de makelaars niet zo gek veel veranderd. De belangrijkste wijzigingen op een rijtje:

• De regel met betrekking tot souterrain woningen geldt nu voor het gehele land in plaats van enkel in Amsterdam. De gehele woning dient dan wel uit souterrain te bestaan en dan wordt het als woonruimte gezien indien de hoogte lager is dan 2.00 meter.
• Wet BAG is veranderd en de meetinstructie is hierop aangepast zodat het bruikbaar blijft voor het bepalen van de oppervlakte in het kader van de basis administratie gebouwen. Slechts tekstuele aanpassingen;
• Lijst met veel gestelde vragen over de instructie is aangevuld;

Als met al dus weinig inhoudelijke veranderingen in de praktijk. Er is nog geprobeerd om de meetinstructie tevens beschikbaar te maken voor het bepalen van de energieprestatie-coëfficiënt. Dit is (gelukkig) nog niet gelukt. Hiervoor zijn specialisten die je hiermee verder kunnen helpen.

Lees ook in aanvulling op de NVM meetinstructie:

• Wat is woonoppervlakte wonen? 
• Wat is overige inpandige ruimte? 

Vragen over de meetinstructie?

Heb je algemene vragen over de meetinstructie of twijfel je aan de meting van het huis wat je hebt gekocht (of verkocht)? Ontvang je graag een offerte voor een meetrapport conform de meetinstructie? Neem gerust contact met ons op en we helpen je graag verder!