Het kopen van een huis kan lastig zijn. Zeker door de krapte, de hoge prijzen i.c.m. de hoge hypotheekrente. Hierdoor zijn er verschillende initatieven zoals Koop - Start, Duo - Koop en bijvoorbeeld Koop - Garant. In de basis goede initiatieven doch gaat het hier wel eens mis. Er is recentelijk uitspraak gedaan in een "Koop - Garant" zaak.

(Namen / data zijn fictief) 

Wat is er aan de hand?

Henk heeft eindelijk zijn startershuis gevonden. Een huis welke via een woningstichting te koop staat met een Koop - Garant regeling. Een mooie korting op de taxatiewaarde. Hij wordt deze keer uitgekozen en kan zijn geluk niet meer op. Hij woont een aantal jaren in de woning en het wordt toch wat krap en hij wil nu wel eens een gave 2 kapper met eigen oprit en garage. Deze vindt hij en doordat hij een Koop Garant woning heeft kan hij deze makkelijk terug verkopen aan de Woningstichting. Maar dan schrikt hij zich te pletter!

"Korte uitleg hoe Koop - Garant werkt: de Woningstichting verkoopt woningen. De waarde van deze woningen worden altijd vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Met Koop - Garant wordt er een recht van Erfpacht gevestigd op de woning zodat de Woningstichting de woning eenvoudig kan terug kopen van de nieuwe eigenaar. De koper krijgt hierdoor een korting op de taxatiewaarde (of koopsom) varierend tussen de 10 / 35 %. Als hij de woning wil gaan terug verkopen wordt er wederom een taxatie uitgevoerd. Een eventuele winst of verlies worden gedeeld tussen de eigenaar en de Woningstichting (behoudens eventuele verbeteringen zoals een uitbouw die volledig ten goede komt aan de eigenaar). Dit gebeurt op basis van een formule. Dit is de strekking hoe het werkt "

De woning is vrij fors in waarde gedaald ten opzichte van de aankoopprijs. Enkele taxaties verder geven allemaal het zelfde beeld. Hier is Henk het dus niet mee eens. Hij ziet wel in dat de "huidige" taxaties een beeld geven van de werkelijkheid maar dit zou betekenen dat de 1e taxatie niet klopt en veel te hoog is ingeschat. Hierdoor is zijn koopsom achteraf toch veel te hoog? Hij wil deze schade vergoed hebben van de Woningstichting. Die gaan hier natuurlijk niet in mee en het wordt een rechtzaak inclusief een hoger Beroep.

Hoe ziet de rechter dit?

Een taxatiewaarde is een inschatting van de marktwaarde op een bepaalde periode. De taxateur houd hierbij rekening met alle daarbij behorende informatie, markt gegevens etc. Er is dus altijd een schattingsonzekerheid. In het Handboek Taxatieleer (G.G. ten Have) wordt een bandbreedte genoemd van 15% waarbinnen taxatie van hetzelfde object van elkaar kunnen afwijken. Voor incourante objecten of bij een instabiele markt kan de bandbreedte echter hoger liggen naar maximaal 20%. Laat je 10 verschillende onafhankelijke taxateurs een woning taxeren dan kan het best zijn dat er dus 10 verschillende marktwaardes op papier staat. Dit wil dus niet zeggen dat de hoogste of de laagste een fout taxatierapport heeft afgeleverd.

In dit licht heeft de rechter dit bekeken. Hiervoor heeft de rechter een deskundige onderzoek laten uitvoeren. Die heeft de zaak ook eens goed bekeken en komt zelf tot een lagere waarde uit voor het object maar dit wil dus niet zeggen dat het rapport van destijds een fout rapport was. In dit specifieke geval speelde het mee dat het ging om een klein Kerkdorp met minder dan 1000 inwoners, weinig (nieuwbouw) referenties om zich op te kunnen baseren en het was de vooravond van een (grote) recessie (2009). Hierdoor heb je dus te maken met een grotere bandbreedte.

De grieven van Henk en zijn advocaat werden dan ook terzijde geschoven. Hiermee werd de woningstichting in het gelijk gesteld.

Wat kun je hier van leren?

Een taxatierapport is dus veel meer dan het opschrijven van een koopsom. Het is en blijft een inschatting van een makelaar / taxateur en het is duidelijk een moment opname. Wat vandaag de marktwaarde is, kan over een half jaar een stuk hoger of juist lager zijn. Zeker in deze onzekere tijden.

Het is overigens wel zo dat het taxatietraject ten opzichte van 2009 erg is verbeterd. Er is nu het Validatie instituut NWWI en het NRVT wat speciaal voor de taxateurs er is. Er zijn nu veel meer controle mogelijkheden etc. Hierdoor is de informatie voorziening die de taxateur tot zijn beschikking heeft veel groter en kan hij zich nog beter orienteren. Ondanks dat blijft het altijd nog steeds mensenwerk.

Lees hier de uitspraak

Ben je op zoek naar een Taxateur? Iemand die je snel kan helpen? Neem dan gerust contact met ons op  Taxatie nodig? .