Je zit op Funda te kijken en kijk je vaak alleen naar de Gebruiksoppervlakte wonen (oftewel de woonoppervlakte). Wat is dat nou precies? Voor veel mensen het meest belangrijke om op Funda op te selecteren. We hebben al eerder een blog geschreven over NVM Meetinstructie: Lees deze hier voor meer informatie over alle type ruimtes.

Definitie gebruiksoppervlakte wonen:

Sla dit stuk over als je de uitleg wilt in het normale Nederlands. Zo wordt het in de NVM meetinstructie omschreven:

Je meet de gehele woning binnen de muren op. In principe is dan alles woonruimte behalve als het aan de onderstaande voldoet is het GEEN woonruimte:
- het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog;
- het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,0 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,0 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,0 m);
- de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn een kelder, fietsenstalling of een garage;
- er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap  bereikbaar is en/of een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m²).

Gebruiksoppervlakte wonen in gewoon Nederlands:

Eigenlijk is het heel eenvoudig: Alle ruimtes die je normaal gesproken gebruikt in een huis om "te wonen" behoort hier toe mits ze tenminste 2,00 meter hoog zijn. Denk dus aan de hal, woonkamer, keuken, bijkeuken, toilet,  slaapkamers, badkamer, bergkasten, studiekamers en de zolder die middels een vaste trap is te bereiken en waar daadwerkelijk een kamer bevind met tenminste een groot dakraam voor natuurlijk licht.

Een paar belangrijke factoren om te bepalen of het woonoppervlakte is zijn de toegankelijkheid, daglichttoetreding, ventilatie, verwarming, isolatie, afwerkingsniveau en de vorm van de ruimte. Bijvoorbeeld een zolderkamer die met een vaste trap te bereiken is, wel hoog genoeg is, maar totaal niet afgewerkt, geen verwarming,  en je kijkt door het hout / pannen zo naar buiten is het geen oppervlakte wonen maar overige inpandige ruimte.

Alle overige ruimtes behoren tot de overige inpandige ruimte. Lees hier onze andere en uitgebreide blog over de overige inpandige ruimte.

Een tweede punt van discussie voor wat betreft de woonruimte is bijvoorbeeld een externe berging die is omgebouwd tot een leefruimte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een Bed & Breakfast, kantoorruimte of een mantelzorgwoning. In de basis geld dit als "losstaand object" en dient de ruimte worden bepaald volgens het bovenstaande. In principe is het dus gewoon woonruimte. In de presentatie van de makelaar dient dit wel uitdrukkelijk naar voren te komen.

Waarom eigenlijk geen inhoud meer?

Vroeger als je naar een woning zocht dan keek je vooral naar de inhoud. Het liefst heel kuubs voor zo weinig mogelijk geld. Tijden zijn veranderd. Het is nu de oppervlakte wonen wat echt belangrijk is. De voornaamse reden is dat de bouwstijlen zijn veranderd. Een nieuwbouwwoning heeft veel hogere plafonds, dikkere muren, vloeren etc. Een woning van 100 m2 woonoppervlakte uit de jaren 70 heeft een inhoud van 350 m3, een nieuwbouwhuis met de zelfde woonoppervlakte 475 m3. Woonplezier zit dan ook niet in de hoogte.

Daarnaast ging (en gaat) er veel mis bij het bepalen van de inhoud en geeft het vaak een heel vertekend beeld van de woning in relatie tot andere woningen. Om er niet al te diep op in te gaan zijn de regels voor het bepalen van de inhoud te ingewikkeld. Je meet de woning "buitensmaats" op, de vloeren en verdiepingsvloeren tellen mee, je hebt schuine daken etc. En dan hebben we het nog niet over kelders, dakkapellen, onmeetbare hoogtes op zolders, aanpandige ruimte, serres etc. De meting van de gebruiksoppervlaktes is veel zuiverder doordat het binnensmuur is berekend.

Door onze jarenlange ervaring hebben woningen gezien die nooit zijn veranderd qua bouw maar werden aangemeld met meer dan 100 m3 verschil. Ergens is het mis gegaan.

Tot slot zijn ze bij de waardering van de WOZ en in de taxatierapporten ook overgegaan op de gebruiksoppervlakes van de woningen met de bovenstaande redenen.

Gebruiksoppervlakte en Funda met de vraagprijs per m2

Op Funda is de woonoppervlakte een zeer belangrijke graadmeter bij woningen. Er worden zelfs berekeningen gemaakt die de m2 prijs voor je uitrekenen aan de hand van de woonoppervlakte. De praktijk is vaak wel iets weerbarstiger als dit. Bij appartementen is het de meest acurate graadmeter. Check dan wel alijd het kopje "bijgebouwen" zoals een berging, garage, of een parkeerplaats. Zeker in de grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Breda, Dordrecht, Den Haag of Utrecht kunnen dit dure onderdelen van de vraagprijs zijn.

Bij woningen is het anders. Voor bijvoorbeeld de standaard "rijwoningen" met idem percelen in een bepaalde woonwijk komt het aardig in de buurt van de realiteit. In zijn algemeenheid zit in de berekening van de m2 prijs niet de overige inpandige ruimte, perceelsoppervlakte en de bijgebouwen. Dit zijn uiteraard wel zeer belangrijke factoren in de prijsbepaling van een object.

Met name voor woonhuizen geeft de Vraagprijs per m² vaak een vertekend beeld omdat de vraagprijs van veel meer factoren afhankelijk is. Laat je hier dus niet door afleiden.

Onze tip is dan ook als je gaat zoeken op Funda laat je dan niet alleen leiden door de woonoppervlakte. Nu het aanbod weer flink aan het oplopen is, laat je misschien wel huizen liggen die toch je droomhuis zou kunnen worden!