Je kent het wel, huisje, boompje, beestje. Je denkt alles voor elkaar te hebben maar dan ineens zegt jouw partner: Ik wil scheiden. Alles valt in duigen. Je hele planning en je toekomst wordt onder je vandaan geslagen. Dan begint de ellende: alles moet geregeld worden...

Cd van jou, cd van mij, cd van ons allebei, maar gekregen van mijn moeder, van mijn moeder dus van mij

Regelen

Heb je net alles gevoelsmatig een klein beetje op orde en dan begint de ellende pas echt: alles moet geregeld worden. Denk hierbij aan de kinderen, de huisraad, de financien, het huis etc.  Er komt dus heel veel op je af. Gelukkig zijn er diverse partijen die je in de proces kunnen helpen zoals bijvoorbeeld een mediator. In deze blog behandelen we enkel de stappen met betrekking tot het huis.

Het huurhuis

Als je gaat scheiden en je woont in een huurhuis dan heb je iets minder te regelen. Althans in principe. Je hebt namelijk van rechtswege beide recht op de woning als je gehuwd of een geregistreerd partnerschap hebt. Je moet er dan wel samen uitkomen. Indien dit niet lukt, dan leg je het aan de rechter voor.  Deze zal kijken naar de omstandigheden zoals bijvoorbeeld wie er makkelijker een andere woning kan vinden of een "back-up" heeft. Wil je geen gerechtelijke stappen nemen dan kun je de hulp van scheidingsmediator in roepen. Wellicht kan deze jullie helpen in de beslissing wie in de woning mag blijven.

Het kan zijn bij een echtscheiding dat je recht hebt op een Urgentie verklaring. Dan heb je een eerder recht op een huurwoning als deze bij de woningstichting vrij komt. De regels hiervan verschillen per woningcorporatie. Informeer hier dus naar!

Scheiden het koophuis

Bij het kopen van jullie droomwoning hadden jullie geen benul wat er op je af zou komen als je zou gaan scheiden. Dit zou immers nooit gebeuren. Bij een koopwoning ligt het iets genuanceerder dan bij een huurhuis. Hier zijn er namelijk wel verschillende opties en mogelijkheden en is het niet zo eenvoudig dat er 1 altijd recht heeft op de woning. Er is namelijk een hypotheek gevestigd op de woning en deze moet betaald kunnen worden. Dus ongeacht de verdeling de hypotheek moet overgenomen worden door degene die in het huis blijft zitten (behalve als de woning al op 1 naam staat).

• Niets geregeld: Je kent het wel, huis kopen en dan begint de notaris over een samenlevingscontract. Dat kost weer een paar honderd euro en dat vind je zonde want je had net een leuke dressoir gevonden die precies bij de rest van de spullen past. Dat doen we later wel! Maar nu is het dus te laat. De verdeling dient in dit geval samen geregeld te worden. Iedereen heeft net zoveel recht op de woning.
• Samenlevingscontract: Gelukkig was je verstandig en heb je een samenlevingscontract afgesloten. Hierin staan de belangrijke afspraken in toen jullie het huis kochten. Als het goed is heb je hier een kopje "Huis". Raadpleeg deze akte en je weet hoe je er voor staat.
  

  De verdeling hoeft niet persee 50/50 te zijn. Dit kan ook 25/75 zijn of 1/99 ste...

• Geregistreerd partnerschap: Hier gelden de afspraken die zijn gemaakt met opstellen van het contract. Als de woning op 1 naam staat dan kan het zijn dat de ander moet vertrekken.
• Gehuwd in gemeenschap van goederen: Hier geldt dat je beide voor de helft eigenaar bent van de woning. Ook als je later getrouwd bent want hiermee is de woning in de gemeenschap gekomen. Ieder is dus 50/50 eigenaar. Dit geldt dus ook voor de hypotheekschuld die op de woning rust.
• Gehuwd onder huwelijkse voorwaarden: In deze constructie kan er in principe van alles afgesproken zijn. Pak dus je "contract" erbij en dan zie je waar je aan toe bent. Als de woning op 1 naam staat kan het dus zomaar zijn dat de ander de koffers mag pakken en moet vertrekken.

Het bovenstaande zijn overigens de regels zoals ze er zijn. Je kunt bij een echtscheiding het ook anders afspreken in het belang van de kinderen of bijvoorbeeld tegen een lagere alimentatie. Laat je in ieder geval goed begeleiden.

Overwaarde / onderwaarde bij scheiding

Als je het huis over moet gaan zetten op de andere naam of je moet het huis verkopen dan heb je 2 opties: of er blijft geld over of je komt geld tekort. Na aanleiding van het bovenstaande dient bedrag verdeelt te worden.

Indien je samen andere afspraken hebt gemaakt doordat bijvoorbeeld 1 heel goed had gespaard of door een schenking van 1 van de ouders bij de koop van de woning dient dit bedrag uiteraard eerst verrekend te worden.

Taxatie bij scheiden

Zoals je ziet in het bovenstaande is de waarde van de woning dus erg belangrijk om het goed te regelen. Deze moet worden vastgesteld door een taxateur of door simpelweg de woning te gaan verkopen. Het is dus zeer belangrijk dat dit op een juiste wijze gebeurd. Waar moet een dergelijk taxatierapport aan voldoen? Het meest voorname voor de opdrachtgevers is dat de waarde van de woning goed onderbouwd is.

Dit dient standaard te gebeuren met tenminste drie referenties (dit zijn woningen die recentelijk zijn verkocht). Let er op dat de taxateur zo jong mogelijke transacties gebruikt. Met een verkoop van een huis uit 2015 en dan ge-extrapoleerd naar de huidige tijd zegt niets over de huidige waarde. Dit zijn vaak fictieve getallen van een woningtype in een bepaald (postcode) gebied en bij de de VastgoedPro makelaars zelfs van een heel groot gebied. Of de taxateur zegt dat de woning net zoveel waard is als het getaxeerde. Niet echt betrouwbare cijfers dus. Recente verkoopcijfers geven juist wel een goed beeld van de huidige markt.

In het huidige model is het mogelijk om een beschrijving van de markt te maken en een SWOT analyse. Dit is belangrijke informatie voor de opdrachtgever omdat de taxateur hier kan laten zien hoe de huidige woning in de markt ligt met de daarbij behorende sterke punten (Strengths), zwaktes van de woning (Weakness), de kansen (Opportunitys) en de bedreigingen (Threats). Neem dit dus kritisch door!

Een voorbeeld SWOT Analyse taxatierapport:

Gevalideerd taxatie rapport of niet? Indien het taxatierapport enkel wordt gemaakt voor de echtscheiding is dit  niet noodzakelijk. Als bijvoorbeeld het NWWI of TaxateursUnie het taxatierapport valideert betekent dat er een extra paar ogen naar het taxatierapport kijkt. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud, de aanwezigheid van de juiste bijlagen, de onderbouwing van de getaxeerde marktwaarde en aannemelijkheid. De validatiekosten worden doorberekend in het taxatie tarief. De keuze is in dit geval dus aan jou.

Moet ik op de kosten letten bij een taxatierapport? Uiteraard moet je je niet laten besodemieteren, maar zoeken op taxatie levert al snel grote en schreeuwerige teksten op met GOEDKOPE TAXATIE etc. Hou er rekening mee dat een dergelijke taxateur meer taxatierapporten moet maken om er iets aan over te houden. Uitzonderingen daargelaten worden deze taxatierapporten vaak snel afgeraffeld. De onderbouwing is vaak ondermaats, regelmatig foutjes in de opname met m2 etc waardoor de taxatiewaarde niet klopt.

Praktijkvoorbeeld: Recentelijk worden wij gevraagd om een financieringstaxatie te doen voor een verkochte woning in Geertruidenberg. Deze woning is voor een marktconforme prijs verkocht. Het is een kleine wereld, dus de week erop komen bij een andere woning om te taxeren. We maken een praatje met de huurster van de woning en blijkt het de oude eigenaresse van het eerste huis te zijn. Zij voelde zich genaaid. Waarom vroeg ik? Het huis is heel duur verkocht in relatie tot het taxatierapport wat ik heb liggen. Het rapport liet inderdaad enkele onjuistheden zien zoals vloeroppervlakte en inhoud waardoor de waarde vele malen lager uit kwam. Waarom heb je voor deze taxateur gekozen vroeg ik. Hij was de goedkoopste was het antwoord. Scheelde het veel? Honderd euro zei ze, maar ik ben nu voor ongeveer 15.000,-- euro het schip in gegaan…

Zorg er dus voor dat je een goede taxateur inschakelt in plaats van de goedkoopste. Een normaal taxatie tarief ligt tussen de 450,-- tot circa 650,-- euro. Al naar gelang het type huis, het doel van de taxatie etc. Soms zijn de tarieven nog iets hoger bij bijvoorbeeld een verhuurtaxatie (is een ander type en nog uitgebreider type taxatie).

Huis verkopen met verlies en NHG

Mocht het uiteindelijk zijn dat je het huis moet verkopen en er blijft een restschuld over dan kun je indien je hier gebruik van hebt gemaakt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zij dichten het gat tussen de verkoopprijs en de hypotheekschuld. Echter dit is wel gebonden aan strenge regels maar echtscheiding is een reden om hier gebruik van te maken. Het moet dan wel blijken (uit bijvoorbeeld een taxatierapport) dat de waarde te hoog is dat niet een van de twee (theoretisch) in de woning zou kunnen blijven wonen. Volgens NHG is er dan geen "financiele noodzaak".

Het kan zijn dat NHG zelf een taxateur inschakelt om de waarde vast te stellen van jullie huis.

Ga in dit soort gevallen direct het gesprek aan met jouw hypotheekadviseur en licht de bank in over de situatie. Wat in ieder geval belangrijk is dat je de hypotheek blijft betalen. Anders worden er andere stappen ondernomen en wordt de woning ook getaxeerd maar dan met het doel om de woning of appartement te verkopen op de executieveiling. Dit moet je ten allen voorkomen want dan is het verlies niet te overzien.