Welke prijs?

De verkopers hebben in overleg met de verkoopmakelaar de vraagprijs vastgesteld. Dit geeft dus een heel goede richting welk bedrag de verkopers in gedachte heeft. In een "normale" tijd gaat er (bijna) altijd iets van de vraagprijs af. In de huidige overspannen markt komt er vaak iets boven op.

In zijn algemeenheid hoe dichter je bij de vraagprijs je voorstel doet, hoe groter de kans is dat je het huis hebt.

Om zo goed mogelijk beslagen ten ijs te komen is het belangrijk om te weten voor welke prijzen vergelijkbare huizen zijn verkocht. Een belangrijke bron hiervoor is bijvoorbeeld het Kadaster.  Hier staan alle prijzen van verkochte huizen geregistreerd. Je ziet helaas niet hoe de staat is van de woning om een goede vergelijking te maken. Hier zijn wel kosten aan verbonden.

Een tweede tip is Funda. Je kunt hier je zoek opdracht verfijnen. Je kunt hier dus ook kiezen voor "Verkochte" woningen. Helaas staan hier niet de transactieprijzen bij, maar wel de gehanteerde vraagprijzen.

Tot slot kun je de actuele WOZ - waarde checken: www.wozwaardeloket.nl De WOZ waarde is dan niet de verkoopprijs, maar geeft je wel een indicatie van de prijs.

(Zie je dat een huis in de straat is verkocht en ben je benieuwd naar die prijs? Vraag dat eenvoudig hier aan!)

Datum van de overdracht

Wanneer wil je de sleutel hebben? Hier moet je goed over nadenken. Hou hierbij rekening met verbouwingswerkzaamheden, planning meubels, vakanties of belangrijke werkdagen.

Deze datum kan ook een belangrijk argument voor de verkopers zijn. Stel dat ze pas over 6 maanden de sleutel overdracht willen hebben omdat ze een nieuwbouwhuis hebben gekocht dan kun je dit meenemen in de onderhandeling.

Als de verkopers de datum van de overdracht pas over een langere termijn wil hebben vraag dan aan jouw hypotheek adviseur of dit mogelijk is. Er zijn namelijk banken die een offerte afgeven voor maximaal 3 tot 6 maanden. Je kunt dan waarschijnlijk wel verlengen maar dit kost al snel honderden of wellicht een paar duizend euro.

Ontbindende voorwaarden belangrijk?

Als je een voorstel hebt gedaan waarin het bedrag is genoemd en de datum van de sleutel overdracht moet je nog nadenken over ontbindende voorwaarden. Standaard is dit de voorwaarde voor het verkrijgen van de financiering. Deze datum is meestal een week of 6 vanaf de datum dat je het overeen bent gekomen. Dit kan natuurlijk ook afwijken.

Indien je gebruik wilt maken van NHG of een starterslening dien je dit wel bij je voorstel aan te geven.

In de huidige tijd moet je soms al beslissen nog voordat de woning op Funda komt of je het wil hebben of niet. Ter bescherming voor jou als koper is er een extra (standaard) ontbindende voorwaarde aan de koopovereenkomst toegevoegd: De bouwkundige keuring. Dit betekent dat je tot een bepaalde periode hebt om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Als het bedrag wat uit deze bouwkundige komt hoger is als bijvoorbeeld 10.000,-- euro dan kun je nog van de woning af zien.

Heb je nog een eigen huis om te verkopen? Wil je niet het risico lopen dat je het huis koopt terwijl je eigen huis nog niet is verkocht? Dan kun je gebruik maken van de No Risk clausule. Je krijgt dan een bepaalde tijd om jouw eigen huis te verkopen, mocht dit niet lukken dan kun je dus onder de koop van het huis af zien.

In de huidige tijd komt de No Risk clausule niet zoveel meer voor omdat de huizen toch snel worden verkocht.

In deze constructie heeft de verkoper wel de mogelijkheid om het huis op de markt te blijven aanbieden. Als er dan een andere koper komt dan wordt je voor het blok gezet: Wil je het huis dan is het ook voor jou (alle overige ontbindende voorwaarden) komen hiermee te vervallen of je kunt van de woning af zien.

Zijn er nog meer zaken bij een voorstel?

Als je gaat bieden op en huis heb je hierboven de belangrijkste zaken gehad. Zijn er dan nog andere zaken? Als het goed heb je een lijst van zaken mogen ontvangen van de verkopend makelaar. De verkoper heeft hier zaken op kunnen zetten met spullen die eventueel ter overname staan. Je zou deze zaken mee kunnen nemen in jouw voorstel.

Nog een mogelijkheid is dat er bijvoorbeeld een gebrek is aan de woning zoals bijvoorbeeld een "thermische lekke" ruit. Je kunt dit in een voorstel meenemen dat dit vervangen moet zijn voor de sleuteloverdracht.

Tot slot is er een ouderdomsclausule of een Niet zelf bewoningsclausule van toepassing? Probeer deze weg te krijgen of te laten minimaliseren.

Bod op een huis overbrengen

Het is belangrijk als je een voorstel overbrengt aan de makelaar dat je jezelf goed voorbereid. Je moet weten wat je gaat overbrengen. Zo kun je ook de juiste onderhandelingsstrategie bepalen.

Als je contact opneemt met de makelaar dan geef je deze zaken door:

• Prijs;
• Datum van sleutel overdracht;
• Ontbindende voorwaarden:
• Eventuele spullen op de lijst van zaken die ter overname staan;
• Eventuele reparaties;

Het is uiteraard ook mogelijk om dit soort zaken gedurende het onderhandelingsproces mee te nemen. Bijvoorbeeld als ze niet veel van de prijs af willen doen dat je dan aangeeft dat de gordijnen blijven hangen of dat die gave kast achterblijft.

Onderhandelingstip: presenteer elk bod als een "eindbod" en wees hier stellig in. Een aarzelend begin dat hoort de verkoopmakelaar en zal dan het zelfde doen en dan weet je dat je zelf weinig ruimte krijgt.