Op advies van de verkoopmakelaar…

Laat je nooit gek maken door de verkoopmakelaar. Hier weer een  gevalletje uit de praktijk. Huis te koop waarbij men moest bieden. De kopers hadden het hoogste bedrag maar als ze nou ook nog eens het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring lieten vallen dan zou het wel voor hen zijn.

En zo geschiedde. Yeah het huis was voor de kopers! Koopakte tekenen en veel blijdschap.  Alleen diende er wel een financiering aangevraagd worden. De koopsom was 700.000,— k.k. Een flink bedrag dus. Bij de aanvraag bleken er tocht wat kinken in de kabel te zitten en de hypotheek aanvraag toch niet lukte.

Ze bleven in gebreke bij het betalen van de waarborgsom of stellen van de bankgarantie en kregen dus een ingebreke stelling. Uiteindelijk moesten ze koopakte toch ontbinden en kregen de 10% boete voor hun kiezen. Die werd niet betaald, dus gingen de verkopers naar de rechtbank.

De rechtbank gaf de verkopers gelijk. De koopakte was terecht ontbonden en zijn de kopers schadeplichtig. Zij maakte aanspraak op mindering van de boete. In sommige gevallen kan een rechter dit toewijzen. De woning was kort daarna verkocht voor 15000 euro minder. Daarnaast bleek uit de rechtszaak dat de kopers er echt alles aan hadden gedaan om de woning te kopen en dat een boete van 70.000,— ze in een financiële afgrond zouden duwen. Daarnaast betrof het een erfenis wat een rol in de overweging meespeelde.

De rechter vond uiteindelijk dat de boete gematigd diende te worden maar woog uiteraard ook de belangen van de verkopers mee. Uiteindelijk werd de boete gesteld op 35.000,- - euro. Daar kwamen nog eens grofwer een 5000,-- euro bij aan juridische kosten dus was deze schade al ruim 40.000,-- euro.

Wat kunnen we hier van leren?

• De belangrijkste les is dat je je niet gek moet laten maken door een verkoopmakelaar. Je gaat iets gaafs tegemoet (een nieuw huis) maar je loopt in de basis ook een (groot) risico. De NVM koopakte is niet voor niets een uitgebreid document met verplichtingen over en weer. Kom je het niet na dan kun je dus net als deze kopers in gebreke worden gesteld. Zoals je ziet kan dit flink in de papieren lopen.
• Een koopakte van een woning is dus veel meer dan enkel de prijs en de datum van de sleutel overdracht. Denk dus altijd aan de ontbindende voorwaarden. Die zijn er niet voor niets om jou als koper te beschermen.
• Laat je  begeleiden door professionials. Dit kan een NVM - aankoopmakelaar zijn of wellicht jouw hypotheekadviseur. Dit is vele malen goedkoper dan een rechtszaak aan je broek krijgen.

De volledige uitspraak:  Lees hier

Zou dit ook bij Bogaers Makelaardij kunnen voorkomen?

De kans is klein. Wij staan er namelijk zo in dat je altijd ontbindende voorwaarden kunt opnemen (mits redelijk etc.). Uiteraard staan we aan de zijde van onze opdrachtgevers maar spelen het spelletje op een open en transparante wijze. Zo is het voor iedereen een eerlijk speelveld. Indien het nodig is zullen we zeker ingrijpen maar gaan eerst het gesprek aan. En als je zelf geen ontbindende voorwaarde wilt opnemen (evt via je aankoopmakelaar / hypotheekadviseur) dan ligt het risico natuurlijk volledig bij jezelf.

We hebben er weer eentje: Een uitspraak waar je van kunt leren. Deze keer gaat het om een vloer waarin houtwormpjes worden gevonden.

Wat is er gebeurd?

Dit keer is het een kort verhaal: Iemand vindt een heel leuke woning die ze graag zou willen hebben. Tijdens de bezichtiging zien ze dat er een rolluik kapot is maar koopt ze de woning. De verkoper zou deze maken maar dit was achteraf toch niet gebeurt. De koopster had gemeld dat ze geen electrisch rolluik terug hoefde en daarmee dacht dat de verkoper dat hij er van af was.

De koopster ging nog het e.e.a. mooi maken zoals een nieuwe laminaatvloer. Toen zakte er iemand door de vloer heen doordat het hout was aangetast door houtwormen.

Ze schrijft een mail naar de verkoop makelaar dat ze deze zaken had aangetroffen en of de verkoper hiervoor een regeling wil treffen om het e.e.a.  op te lossen qua kosten etc. Het rolluik zou toch gerepareerd worden en dan komt er deze extra schade nog eens bij.

Dit gebeurt natuurlijk niet, dus op naar de rechter.

Wat zegt de rechter?

Inzake het defect aan het rolluik was het eenvoudig. De koopster had weliswaar aangegeven dat er geen electrisch exemplaar terug hoefde te worden gehangen, maar wel dat het zou moet worden opgelost. Hier ging de rechter in mee.

Voor wat betreft de houtwormpjes was de rechter niet zo overtuigd. Allereerst kijkt de rechter naar de NVM Koopakte welke afspraken er zijn gemaakt. Hierin stonden de standaard clausules alsmede de ouderdomsclausule en was er door de makelaar verteld dat de woning 64 jaar oud was.  Daarnaast had de koopster als bewijs enkele foto’s aangeleverd waarop kleine gaatjes in het hout zaten en had ze enkele offertes aangeleverd voor het vervangen van de vloer. Er was geen expertise rapport gemaakt.

De verkoper betwistte in ieder geval dat hij bekend was met houtworm in de woning. Volgens de rechter geeft een offerte niet aan dat er daadwerkelijk een gebrek was alleen wat het zou kosten als het vervangen zou worden. Tevens waren de foto’s niet gedateerd en was hier niet voldoende duidelijk dat het om de planken uit de woning ging.

Wat was de uitspraak?

Het rolluik moest gerepareerd worden. De koopster had een offerte aangeleverd van Hesterman Zonwering & Rolluiken van 618,-- maar dit ging om een nieuw rolluik met een Somfy systeem. Dit werd dus afgewaardeerd naar 300,-- euro voor een normaal systeem.

Betreffende de houtwormen werd de koopster in het ongelijk gesteld. Het feit dat er een NVM koopakte is getekend met daarin extra opgenomen de ouderdomsclausule en de standaard clausules. Daarnaast heeft ze geen deskundigen onderzoeksrapport overlegd waaruit de schade is gebleken.

De slotconclusie is dat de koopster 300 euro van de verkoper zou krijgen  echter werd ze veroordeelt voor het betalen van de proceskosten aan de kant van de verkoper a 746,-- euro. Gaat ze uiteindelijk toch het schip in voor een 446,-- euro. Dat zijn toch dure houtwormpjes…

Wat kunnen we hier van leren?

• Als je een verkoper in gebreke wil stellen dient dit goed onderbouwd te gebeuren. Laat dus altijd een deskundige onderzoek uitvoeren en dit goed op papier te laten zetten. In het rechtssysteem moet alles “zichtbaar onderbouwd” worden.
• Koop je een oudere woning dan is het altijd verstandig om van te voren een bouwkundig rapport op te laten stellen.
• Hier blijkt dat het gebruik van de NVM – koopakte meerdere consequenties heeft. De verkoper is in dit geval goed beschermd al behoorde de koopster ook te weten wat ze tekent.

De volledige uitspraak:  Lees hier