Blijft dit altijd online?

Het betreft een website wat is gericht op de verkoop van jouw huis. Als we deze hebben verkocht dan zal de website weer verdwijnen. Mensen kunnen het dus later niet meer via deze weg terugvinden. Zo blijft de privacy gewaarborgd.

Wat kost de verkoop van mijn woning?

Dat is nou het mooie aan onze dienstverlening. Bij ons betaal je altijd 1 vaste lage courtage. Dit is inclusief de presentatie kosten. Je betaalt dus helemaal niets extra voor deze service. Wil jij liever je huis zelf verkopen? Ook dit behoort tot de mogelijkheden.

Wil jij ook eens spreken over de verkoop van jouw huis? Neem dan gerust contact met ons op.

Wat is de vraagprijs

De vraagprijs wordt door de verkoper in combinatie met de verkopend makelaar vastgesteld. Als je de vraagprijs biedt ben je niet per definitie de koper. Zeker niet in de huidige woningmarkt omdat er veel mensen er toch over heen gaan en dan zou de verkoper gek zijn als er iemand meer biedt om daar niet voor te kiezen.

Veel makelaars stellen de vraagprijs marktconform. Echter er zijn ook makelaars die (ver) onder de een realistiche marktwaarde het huis in de verkoop zetten om het opbieden juist te stimuleren. Zij kunnen dan een mooie bonus ontvangen over het meerdere. Hou hier altijd rekening mee.

De vraagprijs is dus het startpunt van de verkoop en geeft je de kans om een voorstel richting de verkoper te doen. Dit zegt dus niets over de taxatiewaarde of de koopsom.

Wat is de koopsom

De koopsom is uiteindelijk wat de koper en verkoper samen overeen komen. Dit kan zowel onder de vraagprijs liggen als daar boven. Uiteraard kan dit met behulp van een verkoop als aankoopmakelaar zijn.

Overigens is de uiteindelijke overeenkomst tussen verkoper en koper meer dan enkel de koopsom. Denk hierbij aan de datum van de sleutel overdracht, overname van spullen en ontbindende voorwaarden.

De koopsom is niet per definitie de taxatiewaarde...

Wat is de taxatiewaarde

Als koper en verkoper de deal hebben gesloten moet er vaak nog een taxatierapport worden gemaakt. De geldverstrekker wil dan graag weten wat de marktwaarde van de woning is. Dit is dus niet per definitie de koopsom.

De marktwaarde in de taxatieleer het volgende: "Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang." 

In het kort is de taxatiewaarde wat zou de marktwaarde zijn in een normale markt. Dit wordt bepaald door onder andere koopsommen van gelijksoortige woningen. Indien er veel meer biedingen zijn binnen gekomen op de woning dan kan de taxateur dit ook meenemen in zijn rapport.

Maar wat kun je met deze informatie?

Als je een hypotheek aanvraagd dan wil de geldverstrekker weten wat het huis waard is. Dit wordt bepaalt door de taxateur. De geldverstrekker kijkt dan heel vaak naar de "laagste" waarde. Dit is dus de koopsom of de taxatiewaarde.

• Stel je koopt een huis voor 350.000,-- k.k. Als de taxatiewaarde 325.000,-- is neemt de bank dit bedrag. Het verschil van 25.000,-- dien je dus eigen middelen te voldoen. (rode streep);
• Stel je koopt het huis voor 350.000,-- k.k. Als de taxatiewaarde dan 355.000,-- is dan neemt de bank het bedrag de koopsom. Je hoeft nu geen extra eigen geld in te leggen voor de koopsom;

Let wel op: In beide voorbeelden dien je wel eigen middelen in te brengen voor de zogenaamde kosten koper! 

Hoe dichter de taxatiewaarde dus bij de koopsom ligt des te minder eigen geld heb je nodig. Let hier dus wel op als je gaat bieden op een huis! Als je de eigen middelen niet hebt dan kun je zwaar in de problemen komen! Laat het dus niet zover komen.

Wil je meer informatie?

Check het filmpje

Zoeken, kopen en verkopen in een veilige omgeving

Het gehele proces van zoeken, afspraken maken, biedingen doen etc. kan allemaal binnen het Cirkl platform. Cirkl biedt een veilig en afgesloten berichten- en biedingssysteem. Ook kun je makkelijk afspraken maken voor een fysieke bezichtiging. Wij kijken uiteraard mee en bieden professionele begeleiding in het volledige proces.

Meld je nu aan voor een gratis kennismakingsgesprek:

Valkuilen bij het verkopen via Facebook

Er wordt altijd heel makkelijk gedaan om een huis te verkopen maar er komt altijd wel meer bij kijken. Een paar aandachtspunten:

• Verborgen gebreken: Je mag voor de verkoper niets achterhouden qua informatie over de woning. Meld je iets niet en komt dit later uit dan kun je hiervoor aansprakelijk worden gesteld.
• Juridische zaken: Een koop is pas definitief als de koopakte is getekend. Maar wat is een goede koopakte? Staat er alles in? Hoe zit het met ontbindende voorwaarden?
  

  Wist je dat voor een appartement of woonhuis verschillende koopaktes worden gehanteerd?

• Overige afspraken: Je maakt een afspraak met iemand over de koop van het huis. Welke randzaken horen hier bij? Hoe zit het met roerende zaken? En de overdrachtsbelasting die hier bij hoort?

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag

Wat is een bedrijfswoning?

Ik hoor jullie denken wat is dan een bedrijfswoning? Kan ik daar dan niet in wonen? Als je het zo ziet dan is het een gewoon woonhuis met stenen, ramen en een dak. Wat is dan zo speciaal?

Dit heeft allemaal te maken met het bestemmingsplan. Een bedrijfswoning is een huis wat dichtbij een bedrijf is gelegen en onlosmakelijk hiermee is verbonden. Men mag daar alleen wonen als je bij het bedrijf betrokken bent. Vaak is het geheel gelegen op een bedrijventerrein. Zo is wonen mogelijk gemaakt bij een bedrijf. Anders is de bestemming bedrijven terrein en is wonen niet toegestaan.

Vaak is het gelegen op een bedrijventerrein maar dit hoeft niet! Dit ook bijvoorbeeld midden in een dorp zijn gelegen.

Dit heeft natuurlijk diverse redenen. De belangrijkste is dat als je ergens woont je hier volwaardig van wilt genieten. Overlast van bedrijven hoort daar niet bij. De kans is vrij groot dat als je op een bedrijventerrein woont dit wel gaat gebeuren. Denk aan geluid, zwaar verkeer (ook in de nacht) en bijvoorbeeld stankoverlast. Om de bedrijven niet in de weg te staan in hun werk en groei is “wonen” hier niet toegestaan. De kans is vrij groot dat burgers toch gaan klagen en dit zorgt voor fricties.

Toch was er behoefte van ondernemers om bij hun bedrijf te kunnen wonen. Daardoor is de bestemming bedrijfswoning ontstaan. Alleen de jaren gaan verder, dingen ontwikkelen zich door, ondernemers stoppen, verkopen of verhuren hun bedrijfsgedeelte en staan niet stil bij de bestemming. Of net als in dit geval vragen ze een uitzondering aan mogen ze er wonen onder het kopje burgerwoning. In principe blijft alles van kracht mbt de bestemming bedrijfswoning, maar is men niet meer verplicht bij de zaak te horen.

Hierboven een voorbeeld van een praktijvoorbeeld vanuit ons eigen kantoor. We kregen een aanvraag voor een taxatie van een woonhuis. In de straat zijn alle huizen "geel" dus bestemming wonen maar het taxatie object niet.  De aanvraag van de bouw de van de woning was wel als een normaal woonhuis. Er behoort geen bedrijf bij dit woonhuis. Aan de achterzijde staan wel loodsen en vroeger hoorde het wel bij elkaar. De loodsen die er achter staan zijn nota bene van de gemeente zelf. Het woonhuis is van een particulier. Deze opdrachtgever schrok er ook van en is nu in conclaaf met de gemeente. 

Rollen makelaar, aankoopmakelaar en de taxateur

Wat hadden de diverse parijen hier moeten doen?

1: Verkoopmakelaar: Die werkt in opdracht van de verkoper. Als de verkoper van het huis zegt dat hij een toestemming heeft van de gemeente neemt hij dit mee in zijn dossier. Dat heeft hij hier ook gedaan.  Voor een bedrijfwoning gelden andere financieringsvormen. Deze zijn beperkter. Dit betekent dus ook dat de verkoopprijs (een fors stuk) lager is in vergelijking tot een woning met woonbestemming. Wellicht was het achteraf naief om dit niet bij de gemeente te checken of dit nog steeds aan de hand is of wilde hij het er zich makkelijk van af maken om zich te "verstoppen" achter de brief van de gemeente.

Een wijze les die ik vroeger heb gehad:  Je moet nooit ergens van uit gaan maar alles zeker weten...

2: Aankoopmakelaar: Als je een huis gaat kopen en denkt dat je het zelf kunt ga je af op informatie van de verkoopmakelaar (en terecht ook). Hou er er rekening mee dat sommige verkoopmakelaars kort door de bocht gaan en niet alles correct controleren en derhalve hier een fout in maken. Neem je een aankoopmakelaar mee, dan helpt hij je met dit soort zaken. Hij zal het werk van de verkoopmakelaar in ieder geval dubbel checken.

3. Taxateur: Het taxatierapport is in de afgelopen jaren geupgrade. Veelal is validatie een must. Het bestemmingsplan is hier een onderdeel in het taxatierapport. Dit is het al veel langer. Alleen is het sinds de digitaliseren van de bestemmingsplannen een verplichte bijlage in het rapport. Een "woningtaxateur" mag geen bedrijfswoningen taxeren en dit kan ook niet gevalideerd worden. Deze worden middels de validatie er dus uitgehaald. Een bedrijfswoning heeft namelijk een andere financieringsvorm. Overigens als je de woning volledig zonder financiering koopt heb je geen taxatierapport nodig.

Tot slot de les van deze casus: Check altijd het bestemmingsplan als je een huis gaat kopen op een niet doorsnee locatie. Anders vinden wij dit altijd leuk om voor je te doen als we jouw aankoopmakelaar mogen zijn 😉

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag

Kan ik altijd gebruik maken van een bureauwaardering?

Nee helaas gaat dit nog niet lukken. Het is belangrijk om te weten dat dit niet voor elke financieringsaanvraag gebruikt kan worden. Er zijn enkele voorwaarden:

Het aan te vragen hypotheek bedrag mag niet meer dan 90% van de waarde zijn van de woning (loan to value).

Een voorbeeld:

Voorbeeld 1: Aanvraag hypotheek: 175.000,-- // Geschatte marktwaarde 200.000,-- k.k. // Wel mogelijk via een bureauwaardering;

Voorbeeld 2: Aanvraag hypotheek 290.000,-- // Geschatte marktwaarde 310.000,-- // NIET mogelijk middels een bureauwaardering;

Een hele belangrijke is dat je geldverstrekker een bureau waardering of een desktop taxatie accepteert. Een aanvulling is hierop dat verschillende banken een maximum hebben ingesteld op wat de marktwaarde van de woning mag zijn. (Bijvoorbeeld 800.000,-- k.k.)

(Overleg dit dus heel goed met je hypotheekadviseur!);

Het is momenteel ook (nog) niet mogelijk voor appartementen (of een woonhuis met een appartementsindex). De reden dat dit niet mogelijk is, betreft het feit dat er een Vereniging van Eigenaren is. In een financieringsaanvraag kan dit een belangrijke rol spelen en dit kun je niet vanaf achter je bureau beoordelen.

Voorbeeld: Je koopt een appartement waarbij er bijna niets in de reserve pot zit terwijl op korte termijn het dak vervangen moet worden. Dit betekend dus dat er extra geld moet worden toegevoegd aan de VVE. Dit kan middels eigen middelen of er dient extra hypotheek opgenomen te worden. Dit is dus een onzekere factor. Hypotheekbanken houden hier niet van.

De bestemming moet "Wonen" zijn (geel op de bestemmingsplankaart) of een afgeleide hier van. Dit betekent dus dat huizen met een andere bestemming niet mogelijk is. Het model moet namelijk vergelijken met woonhuizen en ook de bestemming kan juist een waarde drukkende factor zijn op onroerend goed. Je hebt helemaal pech als er wel een bestemming wonen is, maar deze staat niet gepubliceerd in Ruimtelijke Plannen.

Bijvoorbeeld grote delen van Geertruidenberg, Oosterhout (komt er wel aan) en de gemeente Waalwijk staan er niet in. 

Jouw woning mag maar op 1 kadastraal perceel staan. Dus heb je later een stukje grond van de gemeente bij gekocht dan is het helaas niet mogelijk. Nog een voorbeeld is als je een aparte garagebox hebt dichtbij je huis.

Helaas is een desktop taxatie niet mogelijk voor een monument. Je kunt je zelf voorstellen dat er bij een monument veel meer komt kijken dan enkel de m2 woonoppervlakte en de inhoud.

Het huis wordt bewoond door jou als eigenaar zelf (of het huis staat leeg) of het huis gaat door jou bewoond worden. Er mag dus geen sprake zijn van een verhuur of het feit dat er andere mensen in het huis wonen.

Als er sprake is van een verhoogd risico op funderingsschade volgens de funderingsviewer. In ons werkgebied komt dit met name voor in de omgeving van Dordrecht.

Heb je een nieuwbouwwoning die nog niet is opgeleverd? Een dan is een desktop taxatie helaas niet mogelijk.

Ga je verbouwen en dient er een verbouwingsdepot opgenomen te worden? Dan is een bureauwaardering helaas niet mogelijk. Ga je verbouwen en neem je enkel de overwaarde van het huis op? Dan is het geen enkel probleem (mits het aan de overige voorwaarden voldoet uiteraard).

Addertje onder het gras

Het klinkt super aantrekkelijk om een desktop taxatie te laten maken. Voor een groot aantal gevallen is dit ook een super product. Ben je echt goedkoper uit? Als alles mee zit wel. Er zitten helaas wel een paar kleine addertjes onder het gras. Het systeem is niet geheel waterdicht.

Belangrijk om te weten want het kan zijn dat een geldverstrekker de bureau waardering toch niet altijd accepteert:

Een modelwaarde wordt vastgesteld aan de hand van referenties. Het is zaak dat deze dichtbij liggen, gelijksoortig zijn en niet al te oud. De modelwaarde leverancier hangt er een betrouwbaarheidsfactor aan. Deze moet minimaal 90% zijn. Als beide rapporten dit niet hebben, dan kan er geen bureauwaardering worden gemaakt. In de aanvraagmodule vanuit het NWWI zit er al wel een globale check of de leveranciers een modelwaarde kunnen afleveren in relatie tot het aangevraagde hypotheek bedrag. Dit geeft nog geen 100% garantie dat dit ook daadwerkelijk lukt.

Naast de twee modelwaarderapporten beoordeeld de taxateur de woning ook vanaf achter zijn bureau. Als deze waarde meer dan 10% afwijkt van de modelwaarderapporten, wordt het rapport alsnog niet geaccepteerd door de bank. Een goed bekende lokaal werkende taxateur wordt hoger ingeschat dan een modelwaarde.

Hou er dan wel rekening mee dat de taxateur dan wel zijn werk heeft gedaan en ben je deze kosten dus alsnog kwijt plus het "dure taxatierapport". Zo wordt het toch een extra duur rapport.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor je betekenen?

Uiteraard zijn we je graag van dienst. Je kunt altijd contact met ons opnemen mocht je vragen hebben. Twijfel je over de waarde van je woning in relatie tot je hypotheekaanvraag dan kunnen we altijd bij je langs komen voor een opname. We nemen de woning op als een "uitgebreide taxatie", geven je de waarde door. Je hebt dan de keuze om een bureau waardering aan te vragen of toch een uitgebreide taxatie. In dit geval bedragen de kosten:

De kosten voor een opname bedraagt 95,-- euro;

Je hebt dan vervolgens de keuze: 

Uitwerking van de bureau waardering (desktop taxatie): 149,-- 

Opstellen van een uitgebreid taxatierapport: v.a. 400,-- euro (afhankelijk van het  type woning / ligging etc.);

Weet je het absoluut helemaal zeker dat je enkel een bureau waardering wilt hebben?

Kosten voor de bureau waardering 149,-- 

Ben je bang dat je huis niet aan de voorwaarden voldoet en wil je dit zeker weten? Laat ons deze check voor je uitvoeren. We kijken of deze in ieder geval voldoet aan het bestemmingsplan, kadastrale gegevens en de funderingsviewer. De waarde kunnen we helaas (nog niet vaststellen).

Tarief Bureau waarde check:  7,--

Uiteraard zijn alle bovenstaande kosten inclusief BTW en komen er verder geen kosten meer bij. 

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag

Onze kijk op deze ontwikkeling

Wij vinden het een schande dat het wordt uitgesteld. Het is immers al een zeer lange tijd bekend dat het er aan zit te komen.  Wij moeten als taxateur professionaliteit tonen door middel van extra studie en het behalen van een (vrij lastig) examen. Als we een foutje maken worden we aan de hoogste boom opgeknoopt maar de grote partijen hebben er weer het schijt aan.

Uiteindelijk is het zoals het is. Dit is overigens al veel vaker gebeurt met alle andere modelwaarderapporten. Echter had je in die tijd 4 verschillende validatie instituten met vier verschillende systemen en daar kan ik nog inkomen dat het lastig om ze alle vier juist te laten werken. Nu is het maar 1'tje. En toch lukt het niet. Of zou er toch meer achter zitten?

Veranderd er nog meer?

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag

Zoals je ziet mag je het taxatierapport niet beschouwen als een bouwkundige keuring. Dat is wel belangrijk om te weten. Uiteraard maakt de taxateur een zo goed mogelijke inschatting van deze kosten. Deze zullen gebaseerd zijn op de standaard kosten vanuit een bouwkostenwijzer. Het geeft je dus een globaal beeld waar je rekening mee moet houden. Indien er een recentelijk bouwkundig rapport voor handen is dan mag de taxateur deze gebruiken.

Tip: hou er wel rekening mee dat er straks taxateurs zullen zijn die direct een bouwkundig rapport eisen. Dit brengt extra kosten met zich mee! Bogaers Makelaardij zal dit zeker niet doen en houden hiermee jouw kosten laag. Een taxatierapport hoeft niet duur te zijn.

Het doel van deze sectie is om jou en de geldverstrekker een beeld te geven van de te verwachten kosten. Indien de bouwkundige staat van een onderdeel matig of  slecht is (bijvoorbeeld bij een echte kluswoning) kan de geldverstrekker eventueel wel een echt bouwkundig onderzoek eisen en/of er moet een bouwdepot opgenomen gaan worden. Ze kunnen dan specifieker sturen zodat hun risico wordt ingedekt.

Belangrijk om te weten dat in het taxatierapport de marktwaarde van een woning of appartement wordt bepaald. Hier speelt de staat van onderhoud uiteraard mee in de waardering maar de kans is zeer groot dat een compleet gemoderniseerde en zeer goed afgewerkte woning in een "slechte" woonwijk veel minder waard is dan een "bouwval" in een zeer gewilde en algemeen dure wijk. De grootste waardepeiler van een woning blijft nog altijd: Ligging, ligging, ligging.

Duurzaamheid

In het rapport is daarnaast de sectie duurzaamheid uitgebreid. Dit komt veel specifieker aan bod. In Den Haag hebben ze besloten dat Nederland van het gas af moet. Hierdoor moeten alle woningen in Nederland energie zuiniger worden. In deze sectie krijg je hier dus extra informatie over het isoleren en het vervangen van de fossiele brandstoffen door alternatieven.

Check hiervoor ook eens op verbeterjehuis voor de diverse mogelijkheden.

In het rapport staat het als een algemeen geschreven stuk. Wij hebben contacten met diverse partijen die je verder kunnen helpen op het gebied van duurzaamheid. Uiteraard willen we graag met je mee kijken wat de mogelijkheden kunnen zijn in jouw woning.

Veranderd er nog meer?

Dit kan kan uiteraard ook altijd als je zelf je huis wilt verkopen met ons "Zelf Verkoop Pakket".

Ook dit hoort bij onze filosofie #WijHelpenGraag