Wist je dat de “standaard” koopakte uit 19 artikelen bestaat? En veel makelaars nog extra artikelen opnemen?

WIE WAT EN WANNEER

Vroeger bestond de koopakte uit maximaal 2 pagina’s. Eenvoudiger was het niet. Er werden drie vragen beantwoord: Wie, wat en wanneer. Dat is nu uiteraard ook de basis voor de huidige koopakte. Alleen bestaat dit gedeelte al uit 5 artikelen en dient dus juist opgenomen te worden. Zo is er extra opgenomen voor wie de kosten koper / overdrachtsbelasting zijn en er zijn allerlei verklaringen opgenomen dat iedereen bevoegd voor het ondertekenen en dat de woning wordt geleverd vrij van hypotheken. Tot slot wordt er een verklaring gegeven over een verstrekken van een bankgarantie of waarborgsom

ARTIKEL 6: DE STAAT VAN DE ONROERENDE ZAAK

Een heel belangrijk artikel voor koper en verkoper van een huis. Tijdens de bezichtigingen zijn er allerlei zaken door de makelaar of verkoper vermeld over de woning.  In dit artikel wordt hier van alles over bevestigd door de verkoper.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Hier begint het al mee. Het huis is dus zoals het is, zoals je het voor de laatste keer hebt gezien met de daarbij alle behorende bijzonderheden.

De meeste rechtzaken met betrekking tot het vinden van verborgen gebreken gaat over artikel 6.3.: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Particulier woonhuis.” Je moet er dus kunnen wonen en hier mogen derhalve geen gebreken aan zijn die dit in de weg staan. Dus het huis moet waterdicht zijn (geen lekkend dak), het toilet moet doorspoelen, als je de kraan open draait moet er gewoon water uit komen en als je de stekker in het stop contact steekt moet het licht branden.

Verdere aanvullingen in artikel 6 gaan over de aanwezigheid van asbest, milieu verontreiniging, monumentenstatus, voorkeursrechten en de verkoper verklaart dat hij de lasten over het voorgaande jaar heeft voldaan. Denk hierbij aan de onroerende zaak belasting. Mocht dit dus anders zijn na oplevering van de woning kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.

Feitelijke levering

Wat betekent artikel nummer 7 in de koopakte? De feitelijke levering? Dit is juridische taal voor het krijgen van de sleutel. Maar dit staat er  niet alleen. Je levert de woning vrij van huur en lease contracten. Er zitten dus geen huurboilers of CV ketels meer in de woning. Als dit wel het geval is, dient dat hier gemeld te worden.

Let overigens wel altijd op als er een lease ketel in een woning hangt! Door stengere regelgeving kan niet meer elke contract worden overgenomen. De verkoper moet de CV ketel dan verwijderen!

Tot slot wordt er verklaard dat alle garanties die op het het huis zitten overgaan op de koper.

Help, het huis is afgebrand!

Wat als dit gebeurt? Artikel 10 dekt je hier voor in. Tot de datum van de overdracht ben je verantwoordelijk voor het huis. Maar wat als er iets met het huis gebeurd? Dan ben je door dit artikel ingedekt er is namelijk geen huis meer om over te dragen. Dit dient overigens wel door overmacht gebeuren. Het huis zelf in de fik steken geldt dus niet. Maar wat nu? Je kunt twee dingen doen:

1 of het huis wordt in de huidige staat overgedragen en de koper accepteert het huis. De verzekeringspenningen komen dan aan de koper toe;

2. of de verkoper zorgt dat het huis in de "oude wordt" teruggebracht. De koper dient dit dan wel te accepteren;

Tip: zorg dat het huis is verzekerd met een opstalverzekering. De verkoper laat de verzekering nog 1 dagje doorlopen.

Shit, de koper komt niet opdagen

Artikel 11 van de NVM koopakte is het artikel wat je eigenlijk niet wilt hebben. Je bent allemaal blij dat het huis is verkocht / gekocht en willen beiden graag verhuizen. Maar wat als de koper niet nakomt? Of de verkoper het toch een zeer prettige woning vind en echt niet weg wilt? Artikel 11 biedt hierin een uitkomst. Bij het niet nakomen van een van de verplichtingen uit de koopakte kun je wederpartij in gebreken stellen en de koopovereenkomst ontbinden zonder naar de rechter te gaan. De wederpartij heeft dan 8 dagen om wel na te komen, zo niet dan is de koopovereenkomst ontbonden.

Uiteraard is dit niet gratis. Dan begint de ellende van boetes etc. Vandaar dat er eerder in de koopakte is afgesproken dat er een bankgarantie is afgegeven. Deze kan nu geint worden. Indien de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, dan kan er beslag worden gelegd op de woning om de boete af te dwingen.

Als er wel uitvoering aan de koopakte gegeven wordt gegeven, maar dit duurt langer dan deze 8 dagen dan gaat de boete in werking van 3 promille van de koopsom per dag. BIj een koopsom van 250.000,-- k.k. is dit 750,-- per dag!

In beide gevallen geldt overigens wel dat buiten de boetes om extra schade vergoeding kan worden verhaald indien de schade hoger is. Normaal gesproken als hier sprake van is, ligt het overigens al wel bij een tuchtrechter of de rechtbank.

Indien er is afgesproken dat er een waarborgsom zou worden gestort of een bankgarantie afgegeven en dit gebeurt niet, zou een reden kunnen zijn dat de koopovereenkomst wordt ontbonden.

Ontbindende voorwaarden

Standaard staat er in de koopakte een ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van de financiering, NHG en sinds kort een bouwkundige keuring. Je hebt dus de tijd om een financiering te regelen voor tenminste de koopsom. Je kunt ook de koopovereenkomst ontbinden als uit een bouwkundige blijkt dat er 10.000,-- euro aan gebreken is. Uiteraard kan dit artikel ook anders zijn afgesproken.

Een belletje met "ik krijg geen geld" is vaak niet voldoende. Het dient wel goed beargumenteerd te gebeuren dus vaak wordt er gevraagd om tenminste een afwijzing van 1 geldverstrekker. Hetzelfde geldt voor de afwijzing op grond van de bouwkundige keuring.

Let op: sommige makelaars zetten nog standaard afwijzingen van 2 geldverstrekkers in de koopakte! Als je een concept ontvangt gelijk laten veranderen naar 1 geldverstrekker. Door de aangescherpte regels voor het verkrijgen van een hypotheek en de zorgplicht van de banken volgen zij daarin 1 lijn.

3 dagen bedenktijd

In de huidige woningmarkt moet je snel reageren op een huis. Zeker in de grote steden zoals in Breda of Dordrecht. Om de koper te beschermen heeft onze wetgever besloten om drie dagen bedenktijd te geven. Dit gaat in op het moment als de koper een volledig  ondertekende koopakte heeft ontvangen. Een paar regeltjes:

1 De bedenktijd begint op de volgende dag na ondertekening;

2. Valt er een weekend in? Dan telt 1 weekenddag mee (idem voor feestdagen).

3. De bedenktijd mag nooit in het weekend (of op een feestdag) eindigen;

4. Een dag begint om 0.00 uur en eindigt op 23.59 uur.

Dit wetsartikel dateert nog uit de periode dat er nog faxen waren en de bereikbaarheid enkel via een vaste telefoon was. Aangezien de makelaar dan niet te bereiken was om deze te informeren moest dit op een werkdag gebeuren.

Bij ontbinding op basis van de drie dagen bedenktijd hoef je geen reden op te geven en deze is vormvrij. Een belletje of een sms'je is dus in principe genoeg. Vaak zal de makelaar wel vragen om het tenminste per email te bevestigen om scheve gezichten te voorkomen.

Vaak wordt er een ontvangstbevestiging getekend. Controleer hier altijd de juiste datums! Anders verklaar je dat je op een onjuiste datum de koopakte hebt ontvangen en kun je geen gebruik maken van de bedenktijd.

Schriftelijke vastlegging

Je hebt pas een huis gekocht als de koper en de verkoper een handtekening onder de koopakte heeft gezet. Heb je een familie die allemaal moeten tekenen? Zorg dat iedereen een handtekening zet. Een mondelinge overeenkomst, of via Whatsapp of een bevestigingsmail is niet voldoende! Zorg er voor dat de handtekeningen zo snel mogelijk worden geregeld.