Huis gekocht en nu een verborgen gebrek
Help! Heb je een huis gekocht en ineens stopt de CV ketel ermee. Of is er een lekkage in de badkamer? Zijn dit verborgen gebreken?
Wat is een verborgen gebrek?
Al vaak wordt er gesproken over een verborgen gebrek. Maar is dit ook zo? De wet zegt (burgerlijk Wetboek artikel 7: 17) dat "De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden". Oftewel je hebt een huis gekocht en mag je verwachten dat je een huis geleverd krijgt waarin je moet kunnen wonen. Je moet dus droog kunnen slapen, lekker kunnen badderen, de WC doorspoelen en de verwarming aanzetten als het koud is enz.. Dit heb je ook afgesproken en staat in de koopakte.
Definitie van een verborgen gebrek: "Dit is een gebrek die je als koper niet wist en niet had kunnen weten die het normale gebruik als woonhuis in de weg staan" Hier spelen dus meerdere factoren een rol.
Allereerst valt niet alles onder een verborgen gebrek. Een goed onderhouden cv ketel die stuk gaat is nooit een reden maar domme pech. Anders is als de verkoper zegt dat deze onderhouden is, maar na reparatie blijkt dat dit nooit is gebeurt. In zijn algemeenheid geldt dit ook voor keuken apparatuur dat kapot gaat na de sleuteloverdracht. Het moeten dus echt zaken zijn die de verkoper wist en had moeten melden. Heb je het gebrek kunnen zien? Helaas geen verborgen gebrek.
Voorbeeld: Iemand koopt een woning waarbij de balken op de zolder zijn betimmerd. De eerste gedachte is voor de afwerking. Nu gaan ze de zolder aanpakken en slopen de betimmering. Wat blijkt? De hele balken vol met beestjes. De verkoper aansprakelijk gesteld en het bleek dat hij het wist. Het geheel is op zijn kosten hersteld...
Meldingsplicht verkoper bij het verkopen van een huis
Het begint bij de verkoper. Deze moet alles melden wat hij over de woning weet. Dus mochten er belangrijke zaken zijn, dan is hij dit verplicht te vertellen aan de koper (of geïnteresseerde) . Als hij zijn huis via de makelaar verkoopt is deze diens spreekbuis. Dit is dus een belangrijke schakel tussen de koper en verkoper van een huis.
Als we een huis in verkoop nemen, willen wij alles van het huis weten. Zo kunnen we de kijkers ten allen tijde informeren over het huis. Ook dat is het voordeel van je huis verkopen via Bogaers Makelaardij
Als je het huis gaat verkopen krijg je altijd een NVM vragenlijst. Hierin wordt je het hemd van het lijf gevraagd met betrekking tot de woning. Vul deze na waarheid in en je hebt als verkoper al voor 99% aan je meldingsplicht voldaan. Kopers krijgen deze lijst ook altijd voor het sluiten van de koopovereenkomst. Heb je interesse in een huis, vraag hier dan ook altijd om bij de je NVM verkoop makelaar! (Lees hier blog wat is de NVM vragenlijst)
Plannen om jouw huis te verkopen?
Wij komen graag langs voor een kop koffie voor een nadere kennismaking en gratis taxatie van jouw huis. Zo ga je goed voorbereid te werk en voorkom je problemen.
Onderzoeksplicht koper
Als je een huis gaat kopen kun je je niet overal achter verschuilen. Zo zijn bijvoorbeeld alle zaken die zichtbaar geen verborgen gebrek. Je kunt ze immers opmerken. Als een ruit een barst heeft, kun je dit niet reclameren. Daarnaast wordt je in de gelegenheid gesteld om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Maak je hier geen gebruik van, dan sta je niet sterk bij de rechter als je een verborgen gebrek vind en de koper hiervoor aansprakelijk stelt.
Als je twijfels hebt over de bouwkundige staat en je wordt niet in de gelegenheid gesteld om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, moet je je afvragen of dit huis wel wilt kopen.
Koopakte woning
Na het onderhandelen wordt er door de makelaar een koopakte opgesteld. Vaak worden er extra artikelen opgenomen. Let vooral op de onderstaande:
- Ouderdomsclausule: hier worden diverse zaken m.b.t. de ouderdom kenbaar gemaakt cq uitgesloten;
- Niet zelfbewoningsclausule: Indien de verkopers niet in de woning hebben gewoond kan hiervoor een extra artikel worden opgenomen dat ze niet aansprakelijk zijn die ze niet hadden kunnen weten als ze de woning wel zelf hebben bewoond;
- Check ook altijd artikel 6.3 en de omschrijving wat je hebt gekocht. Hier kijkt de rechter altijd als eerste naar.
Ook al staan er diverse extra artikelen in de koopakte dan kan de verkoper zich niet verstoppen. Hij blijft ten allen tijde aansprakelijk voor zijn meldingsplicht indien er zaken bekend zijn.
Vragen over verborgen gebreken?
Stel ze gerust!
Hoe te handelen bij het vinden van een (verborgen) gebrek
Heb je een huis gekocht en uiteindelijk kom je toch iets tegen zoals een verborgen gebrek? Dit kan je doen:
- Uiteraard neem je eerst contact op met de eigenaar van de woning of zijn verkoopmakelaar en leg je het probleem uit;
- Meldt het in ieder geval binnen 2 maanden van het ontdekken bij de verkoper of diens makelaar! (zie bijvoorbeeld uitspraak Wat kost een Dakterras waar het te laat was volgens de verjaringstermijn)
- Dan wordt er bepaald of het in inderdaad een "verborgen gebrek" is. Uitgangspunt is dan artikel 6.3 waar het "normale gebruik" staat vermeld. Staat het geconstateerde gebrek het normale gebruik in niet in de weg? Dan heb je bijna altijd pech behoudens het echt gaat om een onrechtmatige daad. (Bij nieuwbouw verwacht je geen verborgen gebreken maar ook hier gaat het wel eens mis. Lees hier het verhaal waar toch 11 gebreken werden gevonden!)
- Ga met elkaar in gesprek over de oplossing hiervan. Vaak zijn verkopers best bereid om mee te helpen;
- Kom je er samen niet uit? Neem dan contact op met je rechtsbijstandsverzekering of een advocaat. Mocht er daadwerkelijk sprake zijn van een (mogelijk) verborgen gebrek kun je samen de verkoper in gebreke stellen;
- Komt er dan nog steeds geen oplossing, dan zal je toch naar de rechter moeten stappen en deze zal uitspraak doen;
Wat vinden wij?
Een huis kopen is een grote stap. Veel onzekerheden. Hou er ten allen tijde rekening mee dat je iets koopt wat tenminste 2e hands is en dat er altijd zaken kunnen zijn die kapot kunnen gaan. Wees hierin ook realistisch. Uiteraard snappen wij dat dit soort zaken altijd vervelend zijn. Tijdens het kopen van een huis kan een NVM aankoopmakelaar en / of een bouwkundige keuring altijd voor gerustheid zorgen. Maar ook hiervoor geldt deze gaan niet destructief te werk. Zij zullen dus niets slopen.
Blijf tenminste ten allen tijde in gesprek met elkaar en zoek samen naar een oplossing mocht er iets ontstaan zijn. Onze dienstverlening stopt niet bij de notaris, maar gaat ook na de aankoop door. Ons motto is niet voor niets: #WijHelpenGraag
Lees ook de uitspraak over houtwormen en bewijslast: LEES HIER
( Je wordt enkel op de hoogte gehouden van het laatste nieuws op de woningmarkt en ontwikkelingen.
Wil je je inschrijven als woningzoeker? Dat kun je hier doen )
Kopje koffie drinken?
Neem nu contact met ons op:
Telefoon: 0162 - 693434
Whatsap / SMS / Bellen: 06 - 2745 3524
Mail naar: info@bogaersmakelaardij.nl
Jouw eigen NVM-aankoopmakelaar
Een huis kopen is een grote stap. Zeker in deze drukke woningmarkt. Er kunnen veel haken en ogen zijn en je kunt zomaar voor verborgen gebreken te komen staan. Wij helpen je graag om in dit proces te begeleiden zodat je zeker weet dat het goed zit! Een NVM aankoopmakelaar heb je dus nu gevonden!
Schakel ons nu in als aankoopmakelaar en je krijgt een gratis bouwkundige keuring!
Snel taxatie nodig?
Heb je snel een taxatierapport nodig? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende offerte . We gaan graag voor je aan de slag.
Zelf jouw huis verkopen
Je bent van plan om jouw huis te verkopen. Je wilt dit graag zelf doen, met een beetje hulp van een professionele makelaar. Wij helpen je graag in dit gehele proces. Je bent bij ons volledig vrij in de keuze, je regelt alles zelf, of wij nemen je al het werk uit handen. Dat doen we graag.