De casus: Hoe zit het met de fundering?

Zoals hierboven wordt gemeld, het appartement ziet er fantastisch uit. Je denkt als koper, daar kan ik met een gerust hart jaren lang wonen. En dat zou zo maar kunnen! Daar gaan we niets van zeggen.

Deze zaak laat precies zien waar de kracht van een aankoopmakelaar ligt. Als koper word je vaak gegrepen door de emotie, maar een aankoopmakelaar kijkt zakelijk en kritisch naar andere zaken. Als aankoopmakelaar hebben wij bij Bogaers NVM aankoopmakelaardij stap 2,5: We checken een hoop informatie van achter onze computer. Een belangrijk onderdeel is hiervan de fundering.

Als we bijvoorbeeld naar deze woning kijken, zien we een verhoogd risico. Dit betekent dus extra alertheid bij de opname van de woning en de directe omgeving van de panden. Dit kan je als koper namelijk behoorlijk veel toekomstige problemen opleveren.

Funderingscheck, taxatie, een verhoogd risico en de nuance

Sinds kort is er een extra uitgebreide paragraaf in het taxatierapport: de Fundering. Natuurlijk een heel belangrijk onderdeel van de woning. In steden zoals Dordrecht en Rotterdam was er altijd al een extra alertheid vanwege de houten palen, maar ook in plaatsen zoals Lage Zwaluwe of in dorpen met hele oude bebouwing is dit een extra aandachtspunt. Schommelende waterstanden en houten palen zijn geen goede combinatie.

Met de droogte van de afgelopen tijd neemt het risico op funderingsschade bij veel meer woningen toe.

De uitbreiding in het taxatierapport omvat een digitale check door het KCAF (kCAF.nl). Zij geven een indicatie met een letter A,B,C,D of E. Als het A,B, of C is, dan is er niets aan de hand, maar bij D of E is er een mogelijk verhoogd risico. Dat is dus bij deze woning aan de hand.

• Klasse A: Geen risico.

• Klasse B: Licht risico.

• Klasse C: Verhoogd risico of onzekerheid.

• Klasse D: Hoog risico (nader onderzoek nodig).

• Klasse E: Vastgesteld funderingsprobleem.

Is het dan per definitie slecht? Nee, natuurlijk niet. Het is een digitale indicatie. Deze is gebaseerd op de beschikbare informatie over het bouwjaar, het grond type en het funderingstype. Deze informatie aangevuld met eventuele onderzoeken die in het verleden zijn gedaan in de directe omgeving of van het pand zelf. Het is dus absoluut niet allesomvattend.

De funderingscheck geeft slechts een indicatie over het risico van de fundering, behalve klasse E.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Een verhoogd risico wil dus niet zeggen dat het per definitie slecht is. Je moet er alleen rekening mee houden in jouw financieringsaanvraag. Een verhoogd risico betekent dat de geldverstrekker hierdoor extra alert is. Je moet (of de verkoper heeft) een funderingscheck (een QuickScan of Fase-0 onderzoek) laten uitvoeren. Dit wordt niet meegenomen bij een "standaard bouwkundige keuring".  Dit is dus een extra onderzoek.

Het is belangrijk dat je afspreekt met de verkoper dat dit als "ontbindende voorwaarde" wordt opgenomen (denk hierbij ook aan de termijn). Anders ligt het risico volledig bij jou. Dit kan je tot zeer hoge extra kosten en / of zelfs een 10% boete gaan opleveren.

Als er een verhoogd risico is kijkt een gemiddelde Nederlandse geldverstrekker of eventuele herstelkosten als een bouwdepot opgenomen kan worden. Dit moet dus ook financieel passen.

In dit specifieke geval betreft het een VvE. Althans, daar ga ik van uit als aankoopmakelaar. In de basis worden kosten met betrekking tot het algemene gedeelte van het pand zoals de fundering gedeeld onder alle eigenaren. De kosten post zal in een dergelijk geval worden gedeeld mits het mis is uiteraard.

Aankoopmakelaar toch handig?

Weer een gevalletje uit de praktijk dat een aankoopmakelaar toch handig is bij het kopen van een woning. Althans, iemand die je veel zorgen kan besparen.

Ga je nou bij een woning kijken? Wil je weten wat de funderingsstatus is? Je mag me altijd even een berichtje sturen en ik kijk graag met je mee.