Wat is er gebeurd?

De kopers betaalden € 1.025.000 voor het appartement. In de verkoopbrochure werd gesproken over een stijlvol en luxe gerenoveerd dubbel bovenhuis, met onder meer isolatie, vernieuwde installaties en een hoogwaardige afwerking. Ook in de vragenlijst werd de indruk gewekt dat de woning goed was onderhouden en recent was aangepakt.

Na de levering kwamen echter meerdere problemen naar voren. Het ging onder meer om de cv-ketel, de verwarming op de vierde verdieping, de isolatie, het sanitair, de kozijnen, de trap, de coax- en internetpunten en de airco’s. De rechtbank oordeelde dat de woning daardoor niet voldeed aan wat de kopers mochten verwachten.

Belangrijk in deze zaak is dat de rechter niet alleen keek naar de brochure, maar ook naar de vragenlijst en de overige informatie die tijdens het verkoopproces was gedeeld. Juist die combinatie zorgde voor de verwachting dat de woning in goede en grotendeels gerenoveerde staat zou zijn.

Uitspraak rechtbank

De rechtbank oordeelde dat sprake was van non-conformiteit. De koopovereenkomst werd gedeeltelijk ontbonden en de koopprijs werd met € 71.158,75 verlaagd. Daarnaast werden de verkopers ook aansprakelijk gehouden voor verdere schade die later nog in een schadestaatprocedure kan worden uitgewerkt. Dit betekend dus dat de schade voor de verkopers nog hoger wordt.

Wijze les voor kopers en verkopers

Voor de praktijk is dit een duidelijke les: wie een woning als hoogwaardig gerenoveerd presenteert, moet zorgen dat die kwalificatie ook echt klopt. Voor kopers is het belangrijk om brochure, vragenlijst en bouwkundige informatie altijd goed naast elkaar te leggen.

Als je dit lastig vind, kun je altijd een NVM Aankoopmakelaar inschakelen die je met je mee kijkt. Die kan je hier heel goed bij helpen.

Woningprijzen stijgen flink door

De gemiddelde transactieprijs in de gemeente Drimmelen bedroeg in het 1e kwartaal van 2026 € 501.000,-. Dat is een stijging van maar liefst 8,5% ten opzichte van een jaar eerder en een plus van 6,0% vergeleken met het vorige kwartaal. De woningmarkt in onze gemeente blijft dus stevig doorstijgen.

Per type woning zien we dit beeld:

• Tussenwoningen worden verkocht voor gemiddeld € 426.000,- (+1,8% op jaarbasis)
• Hoekwoningen brachten gemiddeld € 459.000,- op (+10,2%)
• 2-onder-1-kapwoningen stegen naar € 486.000,- (+13,0%)
• Vrijstaande woningen bereikten een gemiddelde prijs van € 578.000,- (+8,1%)
• Appartementen werden verkocht voor gemiddeld € 460.000,- (+8,2%)

Vooral de 2-onder-1-kapwoning en de hoekwoning laten een opvallend sterke prijsstijging zien. Ben je eigenaar van zo'n type woning? Dan is de kans groot dat jouw huis flink meer waard is dan je misschien denkt. Wil je dat weten? Vraag gerust een gratis waardebepaling bij ons aan!

Minder transacties dan vorig kwartaal, maar meer dan vorig jaar

In totaal wisselden er 36 woningen van eigenaar in het 1e kwartaal van 2026. Dat zijn er minder dan in het 4e kwartaal van 2025 (toen 48), maar wél 12% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden (32 woningen). Het aantal verkopen in de gemeente Drimmelen groeit dus op jaarbasis, ook al is het eerste kwartaal traditioneel iets rustiger.

Aanbod trekt aan – goed nieuws voor kopers

Aan het eind van het 1e kwartaal stonden er 41 woningen te koop bij NVM-makelaars in Drimmelen. Dat is een stijging van 18% ten opzichte van een jaar geleden en 33% meer dan aan het eind van het 4e kwartaal. Dit is positief nieuws voor iedereen die op zoek is naar een woning in onze regio: er is iets meer te kiezen dan voorheen.

Toch blijft de markt krap. De krapte-indicator staat op 3,5, wat betekent dat er per koper nog steeds maar een beperkt aantal woningen beschikbaar is. Ter vergelijking: een 'evenwichtige markt' begint pas rond een krapte-indicator van 5 of hoger.

Verkooptijden: woningen gaan nog altijd snel

De gemiddelde verkooptijd in de gemeente Drimmelen was 42 dagen in het 1e kwartaal van 2026. Dat is vergelijkbaar met het vorige kwartaal (41 dagen). Per type woning zijn er wel interessante verschillen:

• Appartementen gaan het snelst: gemiddeld 24 dagen
• 2-onder-1-kapwoningen worden verkocht in gemiddeld 31 dagen
• Vrijstaande woningen doen er wat langer over: gemiddeld 61 dagen

Woningen in Drimmelen worden dus nog altijd relatief snel verkocht. Goed om te weten als je overweegt jouw woning in de verkoop te zetten!

Boven de vraagprijs verkopen: nog altijd mogelijk

In het 1e kwartaal van 2026 werd 46% van alle verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat laat zien dat de markt in onze gemeente nog altijd competitief is. Vooral 2-onder-1-kapwoningen scoorden goed: maar liefst 60% werd boven de vraagprijs verkocht.

Het gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil over alle typen lag op -0,2%, wat praktisch nul is. Dat wil zeggen dat kopers gemiddeld vrijwel exact de vraagprijs betalen – en bij populaire woningtypen dus regelmatig meer.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je van plan je woning te verkopen?

De markt is gunstig. Prijzen stijgen, woningen worden snel verkocht en bijna de helft gaat boven de vraagprijs weg. Toch is een slimme strategie en de juiste presentatie cruciaal om het maximale uit de verkoop te halen. Wij helpen je hier graag bij!

Ben je op zoek naar een woning in Drimmelen?

Het aanbod trekt licht aan, maar de markt blijft krap. Snel handelen en goed voorbereid zijn is nog steeds de boodschap. Als aankoopmakelaar staan wij aan jouw kant: wij zorgen dat je geen kansen mist en geen steken laat vallen.

Wil je meer weten?

Heb je vragen over de woningmarkt in Made, Terheijden, Hooge Zwaluwe, Lage Zwaluwe of een ander dorp in de gemeente Drimmelen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder – persoonlijk, eerlijk en zonder verplichtingen.

Of maak direct online een afspraak via onze website. #WijHelpenGraag

Bron: NVM Woningmarkt kwartaalcijfers – Gemeente Drimmelen, 1e kwartaal 2026 (Brainbay/NVM)

Het oordeel: Informatieplicht vs. Onderzoeksplicht

Om met de deur in huis te vallen: De rechter wees de vorderingen van de koper af. De belangrijkste redenen hiervoor waren:

• Funda is geen officieel register: Hoewel de advertentie sprak over een woning met een bepaald woonoppervlak, bevatte deze geen specifieke informatie over de formele bestemming. De rechter oordeelde dat dit geen misleiding was. 

• Onduidelijkheid dwingt tot onderzoek: Via een online Move account was informatie uit het bestemmingsplan gedeeld. Hoewel deze informatie verwarrend kon zijn, had dit voor de koper juist aanleiding moeten zijn om méér vragen te stellen. Een aankoopmakelaar checkt altijd even de bestemming en stelt deze vragen juist voor je!

• De onderzoeksplicht van de koper: Een koper mag er niet zonder meer vanuit gaan dat op een woning in het buitengebied een woonbestemming rust, zeker niet als deze omringd is door agrarische percelen. Er rust op de koper een eigen onderzoeksplicht. Hij kan zich dus niet zomaar verschuilen achter de informatieplicht van de verkopend makelaar. 

• Onduidelijke plannen: De koper had specifieke plannen voor het gebruik van de grond, maar had niet bewezen dat deze plannen en de noodzaak voor een specifieke bestemming duidelijk aan de verkoop makelaar waren gecommuniceerd. Nu komt dit vaker voor omdat mensen vaak denken dat ze of duidelijk zijn, of juist niet alles willen bespreken met de "tegenpartij". Als aankoopmakelaar nemen we je mee in het aankoopproces en weten precies wat belangrijk voor je is.

Waar kijkt een aankoopmakelaar naar?

Deze zaak laat precies zien waar de kracht van een aankoopmakelaar ligt. Als koper word je vaak gegrepen door de emotie, maar een aankoopmakelaar kijkt zakelijk en kritisch naar de juridische details:

• Bestemmingsplan-check: Wij kijken verder dan de Funda-tekst. Rust er een woonbestemming op? Is het een bedrijfswoning? Of is er sprake van een agrarische bestemming? Vragen die we controleren. Vandaag zagen we in de uitwisseling een hele betaalbare vrijstaande woning, bleek het een recreactiewoning.

• Toetsing van jouw plannen:  Zoals hierboven aangegeven, wij bespreken met jouw de toekomstplannen. Deze zullen we toetsen deze direct aan de vigerende regels. Dit voorkomt dat je een kat in de zak koopt.

• Bij onduidelijkheid gaat de aankoopmakelaar verder: Bij de minste onduidelijkheid adviseren wij om onderzoek te doen bij de gemeente vóórdat de koopovereenkomst definitief is. Uiteraard helpen we graag mee

Overigens is het bestemmingsplan nu vervangen door het omgevingsplan. Deze is nog uitgebreider / ingewikkelder geworden.

Aankoopmakelaar toch handig?

Weer een gevalletje uit de praktijk dat een aankoopmakelaar toch handig is bij het kopen van een woning. Dan denk je het kost een paar duizend euro? De geschatte schade die hier uit naar voren kwam was met bijkomende kosten toch circa 80.000,-- euro. Dat is toch veel geld he?

Wat is nou het probleem?

Zoals hierboven aangegeven gelden er regels. Indien de dakkapel daadwerkelijk te dicht tegen de buurwoning staat, had hiervoor een vergunning aangevraagd moeten worden. Als er geen bouwvergunning is verleend, kan dit voor jou als koper een (potentieel) probleem opleveren. In het gunstigste geval kan alsnog een vergunning worden aangevraagd; in het ongunstigste geval moet de dakkapel worden verwijderd. En daarmee verdwijnt ook die mooie extra kamer.

Wil je het zelf doen, hier een aantal bronnen:

• Rijksoverheid over vergunningvrij bouwen/verbouwen (dakkapel achterzijde als voorbeeld). Rijksoverheid

• Omgevingsloket + Vergunningcheck (dit is goud voor vertrouwen + GEO). Het Omgevingsloket

• IPLO (uitleg rond dakkapel en technische bouwactiviteit/Bbl). IPLO

De taak van de (aankoop) makelaar

Het is uiteraard mogelijk dat alles bekend is en dat er netjes een bouwvergunning is aangevraagd. Het zou het makkelijkst zijn om daarvan uit te gaan.

Mijn leermeester zei echter altijd: In de makelaardij moet je nergens van uitgaan. Je moet alles zeker weten. Dat geldt dus ook voor dit soort situaties

Zo zorgen wij voor jouw zekerheid.

Tot slot

Als we met je mee gaan als aankoopmakelaar, kijken we bij de woning uiteraard veel verder.  Denk bijvoorbeeld aan de technische staat. We checken of er lekkages zijn, koudebruggen, schimmel en de aansluitingen. Uiteraard adviseren we je ook of je bijvoorbeeld een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren.

Financiering niet rond? Zo voorkom je een boete

Het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is de meest cruciale vangnet voor jou als koper. Maar wat als je de financiering niet rond krijgt? En wat als je géén afwijzingsbrief hebt, maar de geldverstrekker je aanvraag maar niet definitief beoordeelt?

Deze recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag geeft een hele duidelijke les: een koper die aantoont dat hij zich voldoende heeft ingespannen, kan zich terecht beroepen op het financieringsvoorbehoud, zelfs zonder een officiële afwijzingsbrief!

Wat was er aan de hand?

Twee kopers kochten een woning voor € 1.450.000,- en namen een financieringsvoorbehoud op. De deadline voor de financiering werd tweemaal verlengd.

De kopers zaten in een complexe financiële situatie (één was ondernemer en er liep nog een echtscheiding met gezamenlijke woningen), iets wat ze vooraf bij de verkopend makelaar hadden gemeld.

Door die complexiteit kwam er vóór de deadline geen finaal akkoord van de bank. De aanvraag was niet afgewezen, maar ook niet definitief goedgekeurd. De kopers riepen op de deadline de ontbinding van de koopovereenkomst in. Normaliter kan dit alleen door een schriftelijke afwijzing van de bank.

De verkopers accepteerden dit niet en eisten de contractuele boete van 10%, oftewel € 145.000,-, omdat:

1. De kopers géén afwijzingsbrief konden overleggen (de zogenaamde documentatieplicht).

2. De kopers zich volgens hen niet voldoende hadden ingespannen om de financiering rond te krijgen (de inspanningsplicht).

Wat zei de rechter: Inspanning is Doorslaggevend

Zowel de rechtbank als het Gerechtshof Den Haag gaven de kopers gelijk. Het beroep op het financieringsvoorbehoud was terecht en de verkopers kregen géén boete.

Wat leerde de rechter ons?

• De Inspanningsplicht is leidend: De documentatieplicht is een uitvloeisel van de inspanningsplicht. Het Hof keek naar het grotere plaatje: heeft de koper al het redelijke gedaan om de financiering te regelen?

• Complexe situaties worden meegewogen: De kopers hadden consistent alle benodigde stukken aangeleverd en konden correspondentie delen waaruit bleek dat de vertraging te wijten was aan de complexiteit van hun situatie (DGA, scheiding), niet aan nalatigheid.

• Bescherming van de koper: Het Hof benadrukte dat het voorbehoud er is om de koper te beschermen tegen de onzekerheid van de financiering.

De verkopers moesten uiteindelijk de proceskosten én de advocaatkosten betalen die de kopers moesten maken om een onterecht gelegd beslag op te heffen.

Wat kun jij hiervan leren?

Dit arrest bewijst hoe belangrijk goede begeleiding en documentatie is bij het (ver)kopen van een woning. Het draait niet alleen om dat ene afwijzingsbriefje, maar om het volledige bewijs van jouw inspanningen.

1. Wees altijd transparant: Meld elke financiële complexiteit (onderneming, scheiding, eigen middelen) direct bij het sluiten van de koopovereenkomst.

2. Documenteer alles: Bewaar alle correspondentie met je financieel adviseur en de bank. Bewijs dat je alles hebt gedaan om de aanvraag compleet te krijgen. (dit geldt in bijna alle gevallen bij het kopen van een woning)

3. Financieel adviseur / Aankoopmakelaar: Een NVM Aankoopmakelaar of een financieel adviseur zorgen ervoor dat de termijnen realistisch zijn en dat je documentatie op orde is, zodat je altijd kunt voldoen aan jouw inspanningsverplichting. Dit heb je bijvoorbeeld niet bij het afsluiten van een hypotheek via Internet.

Jouw makelaar kent de juridische haken en ogen en zorgt ervoor dat jouw positie zo sterk mogelijk is.

#WijHelpenGraag om jouw deal waterdicht te maken en zullen je altijd als woningkoper beschermen!

Een Korte Eigendomstermijn door een Nieuwe Liefde

Een man kocht op 28 april 2023 een leuk appartement voor €249.000 , dat op 7 juni 2023 aan hem werd geleverd. In de leveringsakte verklaarde hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, oftewel hij gaat er zelf wonen, waardoor de notaris aangifte deed voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Echter, de liefde sloeg toe: de man ontmoette in mei 2023 zijn liefde van zijn leven en in juni 2023 kregen zij een relatie. In september 2023 besloot de man om de woning te verkopen om samen met zijn partner elders te gaan wonen.

Het appartement werd verkocht in november 2023 en op 8 januari 2024 geleverd aan de volgende eigenaar. De man had zich slechts ingeschreven op het adres van de woning van  25 juli 2023 tot 27 oktober 2023.

Het Geschil: Was het gebruik 'Anders dan Tijdelijk'?

De inspecteur van de Belastingdienst legde een naheffingsaanslag van ruim 21.000, -- op omdat de woning volgens hem niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf was gebruikt. Dit leidde tot het algemene tarief van 10,4% over de koopsom (dan wordt het gezien als “handel”).

De man voerde aan dat hij de woning van 7 juni 2023 tot 8 januari 2024 (meer dan zes maanden) als hoofdverblijf had gebruikt. Hij wees op zijn eigendom, foto's, het opvangen van een kindje in de ochtenden en stelde dat zijn lage gas-, water- en lichtverbruik werd verklaard doordat hij nog vaak bij zijn ouders kookte en in bad ging.

Wat zei de rechter: Relatie Geen Onvoorziene Omstandigheid

De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast bij jou als koper ligt om aannemelijk te maken dat de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt. Het begrip 'hoofdverblijf' is synoniem aan de 'centrale levensplaats' of het 'middelpunt van de persoonlijke en economische belangen oftewel het huis waarin je leeft en woont'

Er werd geoordeeld dat de man hierin niet was geslaagd had de rechter daarin zijn moverende redenen:

• Het extreem lage gas-, water- en lichtverbruik (slechts 3 m³ drinkwater en 39 m³ gas in zeven maanden) en zijn eerdere verklaring dat hij deze contracten ook wilde stopzetten , wezen eerder op het tegendeel.
• Hoewel de verklaringen van zijn vader en een kennis geloofwaardig waren , ondersteunden deze niet de conclusie dat de man zijn hoofdverblijf anders dan tijdelijk in de woning had.
• Het enkele feit dat de man de woning zeven maanden in eigendom had, was onvoldoende.

Daarnaast voerde de man aan dat het ontmoeten van zijn partner kort na de aankoop een onvoorziene omstandigheid was, waardoor het verlaagde tarief toch toegepast zou moeten worden. Dit is een escape-route in de wet voor zwaarwegende omstandigheden waardoor je redelijkerwijs niet in staat bent om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken (denk hierbij aan echtscheiding als je de woning samen koopt, ontslag, ongeluk etc).

De rechtbank wees dit echter af. Het ontmoeten van een partner en de daaropvolgende keuze om samen een andere woning te betrekken, kwalificeert niet als een dergelijke zwaarwegende omstandigheid.

De uitspraak:

Zo had de inspecteur de overdrachtsbelasting dus terecht nageheven naar het algemene tarief. Rechtbank Zeeland-West-Brabant verklaarde het beroep ongegrond , waardoor de naheffingsaanslag en de belastingrente in stand bleven. De eigenaar moest dus ruim 21.000,-- terug betalen aan overdrachtsbelasting.  

Belangrijk voor Kopers

Deze uitspraak benadrukt dat het hoofdverblijfcriterium serieus genomen moet worden. De fiscus kijkt verder dan alleen de inschrijving bij de gemeente. Als je je beroept op het verlaagde tarief, moet je de woning daadwerkelijk gaan gebruiken als het middelpunt van je leven.

Plannen kunnen altijd veranderen, maar in dit geval was de snelle verkoop en het extreem lage verbruik van de nutsvoorzieningen doorslaggevend om aan te nemen dat het gebruik slechts tijdelijk was. Houd dit in gedachten bij de aankoop van je volgende woning!

Ben jij van plan om een woning te kopen en heb je vragen over de overdrachtsbelasting en het hoofdverblijfcriterium? Neem gerust contact met ons op!

Na de aankoop van een woning komen de mensen achter een zogenaamd verborgen gebrek. Wat is er aan de hand? Zij geven aan dat de kozijnen ernstig houtrot bevatten.

De regels over verborgen gebreken staan in de koopovereenkomst, die is gebaseerd op het standaard NVM-model. Hoofdregel is dat bij de koop van een woning de koper het risico draagt van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat staat in artikel 6.1. Artikel 6.3 geeft daarop een belangrijke uitzondering. Het risico van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen ligt bij de verkoper.

Deze verdeling van het risico voor gebreken kan anders komen te liggen door wat partijen wel of niet doen of zeggen tijdens de koop. De koper draagt het risico van gebreken die voor hem bekend of kenbaar waren. Dat is zo als van hem verwacht kon worden dat hij hier onderzoek naar deed (onderzoeksplicht). Daarentegen is het risico voor de verkoper als hij bij de verkoop verkeerde informatie heeft gegeven of iets niet heeft verteld terwijl hij dat wel had moeten doen (mededelingsplicht). Als de verkoper zegt dat het huis bepaalde eigenschappen heeft, dan mag de koper daarop vertrouwen en hoeft hij dat niet te onderzoeken.

Dit vat het hele verhaal al kort samen. Hoe ziet de rechter dit?

1 Het 'normale gebruik": Dit is de 1e vraag die in principe bij elke rechtzaak wordt beantwoord als het gaat om verborgen gebreken. In dit geval is de woning op een normale manier als woonhuis te gebruiken. De kozijnen geven te weinig hinder dat er bij een regenbui geen waterpompen nodig zijn om het water naar buiten te krijgen. Dit hebben ze netjes door een professional laten uitzoeken.

Onder ‘normaal gebruik’ wordt op basis van eerdere rechtspraak verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer). Niet ieder gebrek leidt er dus toe dat van normaal gebruik als woning geen sprake kan zijn.

2. Het volgende punt waar naar gekeken wordt: De Onderzoeksplicht van de koper. Heeft deze gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of nog veel beter: een bouwkundige keuring? In dit geval moest ook dit antwoord nee zijn. Volgens de koper zouden de door hem gestelde gebreken bij een bouwkundig onderzoek niet aan het licht zijn gekomen omdat bij zo een keuring alleen de uitwendige kenmerken van een woning worden onderzocht. Dat standpunt overtuigt niet. De verkoper heeft aan de hand van een voorbeeldrapportage van Vereniging Eigen Huis laten zien dat houtrotaantasting van buitenkozijnen wel een onderwerp is waarover standaard wordt gerapporteerd. Het ligt voor de hand dat ernstige gebreken aan het schilder- of houtwerk door een expert zouden zijn opgemerkt.Omdat dit dus niet was uitgevoerd komt dit voor rekening en risico van de koper

3. Twee punten behandeld, het volgende punt: Meldingsplicht verkoper. Wist de verkoper dit en had hij dit moeten melden? Bij de koopovereenkomst is een standaardvragenlijst (deel B) waarop onderwerpen aan bod komen die kopers belangrijk vinden, daarnaast kan een koper ook zelf vragen stellen. De koper mag uiteraard vertrouwen op de antwoorden van de verkoper en hoeft daar verder zelf geen onderzoek meer naar te doen. Hier had de verkoper op een juiste manier de lijst ingevuld dat hij ZELF de kozijnen had geschilderd en bij eventuele slechte plekken met twee componenten epoxy behandelde en dat dit enkele jaren voor de aankoop nog had plaats gevonden. Hiermee heeft de verkoper voldoende informatie verstrekt.

4. Tot slot wordt nog opgemerkt dat iedere huizenbezitter te maken krijgt met onderhoudskosten. Het huis is gebouwd in 1994 en dus bijna dertig jaar oud. Anders dan bij een nieuwbouwhuis mocht de koper niet verwachten dat hij de eerste jaren na aankoop geen onderhoud hoefde te doen aan de kozijnen. De verkoper heeft zelf gezegd dat schilderwerk iedere vijf jaar moet gebeuren. Bekend was dat de verkoper het in 2019 voor het laatst gedaan had. Dan waren dit dus werkzaamheden die de koper in 2024 hoe dan ook kon verwachten.

Uitspraak rechter:

De koper werd volledig in het ongelijk gesteld. Hij moest de verkoper 947,-- euro aan kosten betalen.

Hoe kan Bogaers Makelaardij jou helpen met dit soort zaken?

Wij zijn NVM aankoopmakelaar. Kijken graag met je mee en begeleiden je het gehele traject. Ook nadien als het huis is gekocht. Wij volgen rechtzaken zoals deze en nemen deze kennis met ons mee in de dagelijkse praktijk. Wil je eens nader kennis maken? Neem dan gerust contact met ons op en onder het genot van een lekker kopje koffie nemen we graag het e.e.a. met je door.

🔑 De Rechter Spreekt: Prijs Is Niet Alles – De Essentialia van de Vastgoeddeal

Het kopen of verkopen van onroerend goed is een grote beslissing. Daarom is het essentieel dat alle belangrijke punten kraakhelder op papier staan. Een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland bevestigt dit weer eens: overeenstemming over de prijs alleen is niet genoeg om een deal te maken.

Wat Speelde er? De Case

In deze zaak ging het om de koop van een bedrijfspand. Na een onderhandeling leek er qua prijs overeenstemming te zijn: € 1.515.000,- k.k.. De koper maakte nog wel een voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring.

Maar hier ging het mis: Over bijvoorbeeld de datum van de overdracht (leveringsdatum) was nog niet gesproken.

De makelaar stuurde de koper een week later een e-mail ter bevestiging van de prijs en de voorbehouden en vroeg om concrete termijnen voor de financiering en de keuring.

Doordat de koper geen exacte termijnen kon geven, stuurde de verkopend makelaar een bericht dat ze het pand niet langer konden vasthouden omdat het nog weken zou duren voordat de koper iets wist over de financiering. De verkoper achtte zich vrij om met andere partijen in zee te gaan.

Er werd een nieuwe koper gevonden voor een bedrag van € 1.600.000,-.

De oorspronkelijke bieder stelde vervolgens de verkoper aansprakelijk en beriep zich op winstafdracht (artikel 6:104 BW). De schade zou dan het verschil tussen zijn koopsom en de latere koopsom zijn: € 85.000,-.

Lesje Makelaardijleer: De Essentialia

Deze casus zou een lesje of een vraag op een examen kunnen zijn in het vak Makelaardijleer. De rechter moest de cruciale vraag beantwoorden: was er een koopovereenkomst gesloten? (artikel 6:217 BW).

De rechter oordeelde in dit geval van niet.

Hoewel de prijs helder was en daarover overeenstemming was bereikt, komen bij het kopen van onroerend goed méér aspecten kijken dan alleen de prijs.

De rechter vond dat er nog geen overeenstemming was over alle belangrijke essentialia, zoals de termijnen van de ontbindende voorwaarden en de datum van de overdracht. Zonder overeenstemming over de essentialia is er geen koop gesloten. De verkopende partij (en diens makelaar) mocht zich dus op een juiste wijze vrijwaren om verder te gaan met andere geïnteresseerden.

De eiser werd in het ongelijk gesteld. Daardoor hoefde de rechter ook niet inhoudelijk te kijken naar het geëiste schadebedrag. Overigens stelde de rechter dat ook niet voldaan was aan de vereisten van artikel 6:104 BW, aangezien uit niets was gebleken dat de verkoper de koop afblies om een hoger bedrag te verkrijgen.

💡 De Les van Bogaers Makelaardij voor Jou

Dit is een belangrijke les voor iedereen die een pand koopt of verkoopt. Prijs is niet alles!

Het (ver)kopen van vastgoed is een complex proces waar juridische regels, bouwkundige aspecten én financiële voorwaarden bij komen kijken. Als jij en de tegenpartij nog niet over alle cruciale onderdelen (zoals de definitieve leveringsdatum, termijnen van voorbehouden, etc.) overeenstemming hebben, is er juridisch gezien nog geen deal.

Ons advies: Laat je van begin tot eind begeleiden! Zo voorkom je misverstanden over de essentialia en loop je niet het risico op een juridische strijd die, zoals je ziet, duur kan uitvallen.

#WijHelpenGraag om dit soort risico's voor jou uit te sluiten.

Veel waarde in de stenen

In Nederland zit er veel waarde in de stenen. Lang geleden gekocht, een minimale hypotheek of zelfs helemaal geen hypotheek meer en met de huidige woningprijzen heb je een behoorlijke spaarpot. Alleen hoe kom je erbij? Hoe vond je het als kind, om jouw spaarpot kapot te slaan om te kijken hoeveel er in zat om er iets moois van te kopen? Dit kan ook met jouw woonhuis of appartement. Natuurlijk niet kapot slaan want dat zou eeuwig zonde zijn.

Verschillende banken en / of financiers hebben hier een product voor bedacht: De Verzilverhypotheek of een andere naam de Opeethypotheek.

Wat is een Verzilverhypotheek?

In principe komt het hier op neer: Je neemt een (kleine) hypotheek van bijvoorbeeld 150.000,-- euro en die laat je maandelijks of jaarlijks gedeeltelijk uitkeren. Zo word je AOW en pensioen lekker aangevuld en heb je geld voor leuke dingen of juist om je huis te verbouwen naar Seniorenproof. De hypotheek blijft in prinipe staan en je betaalt hier maandelijks een rente percentage over. Dit bedrag wordt maandelijks bij je schuld opgeteld. Je eet dus als het ware je eigen huis op vandaar de naam Opeet hypotheek.

Belangrijk om te weten is dat je het geld zelf kunt besteden maar hierdoor blijft er wel minder over voor de kinderen als erfenis. De hypotheek wordt namelijk verrekend als je de woning verkoopt. Dus stel het bovenste bedrag plus de hierbij bijkomende hypotheekrente is het totaal bedrag 225000,-- euro en de woning wordt verkocht voor 500.000,-- blijft er nog 275.000,-- over. Overleg dit dus ook met je kinderen zodat deze niet achteraf voor verrassingen komen te staan.

Nadelen van een Verzilverhypotheek

Zijn er ook addertjes onder het gras? Dat is natuurlijk een belangrijke vraag. In zijn algemeenheid is de rente die je hierover betaald een stuk hoger dan bij een "normale" hypotheek. Doordat je de rente niet aflost wordt deze opgeteld bij de hypotheek en loopt de schuld op. Het kan niet zijn dat je uit je huis wordt gezet in principe is dit risico voor de bank als de woningwaarde lager is dan het totale schuldbedrag.

Uiteraard betaal je ook bijkomende kosten zoals voor het hypotheekadvies, taxatiekosten en de kosten voor de notaris. Denk hierbij heel grofweg aan ongeveer 4500,-- euro.

Je kunt voor dit type hypotheken niet terecht bij elke hypotheekverstrekker. Met name de ABN - Amro en Florius en Sociotheek hebben hiervoor speciale producten die hier op gericht zijn.

Sluit je een verzilverhypotheek af dan heb je ook verplichtingen. De hypotheekverstrekker wil dat het pand zijn waarde behoudt. Dat betekent dat je wel je huis goed moet blijven onderhouden. Hier zit vaak de waarde in van een woning. Je moet tevens goed verzekerd zijn met een opstalverzekering.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Als je op zoek bent naar een taxatie van jouw woning voor bijvoorbeeld een "verzilverhypotheek" dan ben je bij ons aan het juiste adres. Dit kunnen we voor je regelen.

Wil je voorafgaand aan het hypotheekgesprek de waarde van je woning weten? We komen graag bij je langs.

Heb je een Verzilverhypotheek afgesloten en moet het huis verkocht worden? We gaan voor de hoogste opbrengst van jouw woning! Neem gerust contact met ons op voor een Gratis waardebepaling en we maken graag kennis!

We hebben een tijdje geleden een blog geschreven over de Ouderdomsclausule en wat dit inhoud. Steeds meer wordt deze clausule vervangen door de As is Where is Clausule. Radar besteedde daar een uitgebreid item aan in hun uitzending. Verschillende makelaars en uiteraard Vereniging Eigen Huis en een links kamerlid mochten hun zegje doen. In principe was het een goed item om de strekking van de clausule uit te leggen.

Wat is de As Is Where Is clausule?

Als makelaar lezen we dagelijks de verhalen uit de rechtbank met betrekking tot zaken waar een makelaar bij betrokken is. Regelmatig gaat dit over verborgen gebreken. Als dit wordt besproken dan is de eerste stap van de rechter om te kijken wat staat er in de koopakte. De Ouderdomsclausule en de niet zelf bewoningsclausule hebben we al een keer uitgelegd maar er is een een uitgebreider artikel: As Is Where Is.

Als dit artikel in de koopakte staat dan trekt de verkoper zich bijna helemaal volledig terug en zegt als het ware: Je ziet wat het is, na de sleutel overdracht mij niet meer bellen. Dus mocht je na de sleutel overdracht een gebrek tegen komen, dan is dit voor de woningkoper (bijna) altijd hele dikke pech. Je kunt in feite helemaal nergens aanspraak op maken. Een zeer gevaarlijk (extra) artikel dus voor jou als woningkoper. Jij draagt dus het risico.

Veelal wordt dit artikel opgenomen door beleggers, woningbouwstichtigingen en bij verkopen door erfgenamen.

Overigens als je kunt aantonen dat een verkoper al wel iets wist van een gebrek en jou dit niet heeft verteld? Dan zou je een zaak aanhangig kunnen maken bij de rechtbank. De verkoper en / of zijn makelaar hebben wel een meldingsplicht om jou te informeren. Om aan te tonen dat ze dit wisten is niet makkelijk en zal zeer goed onderbouwd moeten worden met (harde) bewijzen.

De rol van de NVM hierin

Wij zijn aangesloten bij de koninklijke NVM. Deze kunnen het de makelaars niet verbieden omdat het juridisch gewoon is toegestaan. Een groot gedeelte van de koopakte is "regelend" recht en dit betekent dat je in  principe van alles kunt afspreken tussen koper en verkoper. Als dit artikel in de koopakte staat en beide handtekeningen staan er onder, dan gaat de rechtbank er van uit dat dit tussen jullie beiden is afgesproken.

De NVM geeft haar leden wel mee, om hier zeer mondjesmaat mee om te gaan en deze niet te pas en te onpas te gebruiken.

Zijn er oplossingen?

Tot op heden is er geen passende oplossing voor een dergelijk probleem. Zoals hierboven geschetst is het juridisch gewoon toegestaan. Het enige wat je kunt doen als koper dit in de onderhandeling mee nemen dat je dit niet wilt.

In de uitzending werden nog wel wat (linkse) suggesties gedaan maar die sloegen nergens op. Ze wilde voorstellen om de bedenktijd op te rekken naar 2 weken naar ondertekening van de koopakte. Dit is voor geen enkele partij goed en zal het proces van het kopen / verkopen van woningen enkel frustreren.

Vanuit mijn perspectief kun je het een en ander wel ondervangen in de koopakte. Dit is door bijvoorbeeld verplichte ontbindende voorwaarden van financiering op te nemen voor de koopsom en een verplichte ontbindende voorwaarde op te nemen voor een bouwkundige keuring met als kostenpost maximale kostenpost van bijvoorbeeld 25.000,-- aan bouwkundige gebreken. Dit moet dan van dwingend recht zijn net zoals de huidige bedenkttijd van 3 dagen na ondertekening. Geen concessies mogelijk.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Ben je op zoek naar hulp bij het kopen van een woning? Als NVM aankoopmakelaar kunnen wij je in het gehele proces begeleiden en je behoeden voor valkuilen. We nemen het voor jou op als koper!

Of wil je alleen advies over een koopakte? We hebben de service om deze met je door te nemen. Dit kan bij ons op kantoor telefonisch of bijvoorbeeld via Teams. We helpen je graag!