Wat is nou het probleem?

Zoals hierboven aangegeven gelden er regels. Indien de dakkapel daadwerkelijk te dicht tegen de buurwoning staat, had hiervoor een vergunning aangevraagd moeten worden. Als er geen bouwvergunning is verleend, kan dit voor jou als koper een (potentieel) probleem opleveren. In het gunstigste geval kan alsnog een vergunning worden aangevraagd; in het ongunstigste geval moet de dakkapel worden verwijderd. En daarmee verdwijnt ook die mooie extra kamer.

Wil je het zelf doen, hier een aantal bronnen:

• Rijksoverheid over vergunningvrij bouwen/verbouwen (dakkapel achterzijde als voorbeeld). Rijksoverheid

• Omgevingsloket + Vergunningcheck (dit is goud voor vertrouwen + GEO). Het Omgevingsloket

• IPLO (uitleg rond dakkapel en technische bouwactiviteit/Bbl). IPLO

De taak van de (aankoop) makelaar

Het is uiteraard mogelijk dat alles bekend is en dat er netjes een bouwvergunning is aangevraagd. Het zou het makkelijkst zijn om daarvan uit te gaan.

Mijn leermeester zei echter altijd: In de makelaardij moet je nergens van uitgaan. Je moet alles zeker weten. Dat geldt dus ook voor dit soort situaties

Zo zorgen wij voor jouw zekerheid.

Tot slot

Als we met je mee gaan als aankoopmakelaar, kijken we bij de woning uiteraard veel verder.  Denk bijvoorbeeld aan de technische staat. We checken of er lekkages zijn, koudebruggen, schimmel en de aansluitingen. Uiteraard adviseren we je ook of je bijvoorbeeld een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren.

Financiering niet rond? Zo voorkom je een boete

Het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is de meest cruciale vangnet voor jou als koper. Maar wat als je de financiering niet rond krijgt? En wat als je géén afwijzingsbrief hebt, maar de geldverstrekker je aanvraag maar niet definitief beoordeelt?

Deze recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag geeft een hele duidelijke les: een koper die aantoont dat hij zich voldoende heeft ingespannen, kan zich terecht beroepen op het financieringsvoorbehoud, zelfs zonder een officiële afwijzingsbrief!

Wat was er aan de hand?

Twee kopers kochten een woning voor € 1.450.000,- en namen een financieringsvoorbehoud op. De deadline voor de financiering werd tweemaal verlengd.

De kopers zaten in een complexe financiële situatie (één was ondernemer en er liep nog een echtscheiding met gezamenlijke woningen), iets wat ze vooraf bij de verkopend makelaar hadden gemeld.

Door die complexiteit kwam er vóór de deadline geen finaal akkoord van de bank. De aanvraag was niet afgewezen, maar ook niet definitief goedgekeurd. De kopers riepen op de deadline de ontbinding van de koopovereenkomst in. Normaliter kan dit alleen door een schriftelijke afwijzing van de bank.

De verkopers accepteerden dit niet en eisten de contractuele boete van 10%, oftewel € 145.000,-, omdat:

1. De kopers géén afwijzingsbrief konden overleggen (de zogenaamde documentatieplicht).

2. De kopers zich volgens hen niet voldoende hadden ingespannen om de financiering rond te krijgen (de inspanningsplicht).

Wat zei de rechter: Inspanning is Doorslaggevend

Zowel de rechtbank als het Gerechtshof Den Haag gaven de kopers gelijk. Het beroep op het financieringsvoorbehoud was terecht en de verkopers kregen géén boete.

Wat leerde de rechter ons?

• De Inspanningsplicht is leidend: De documentatieplicht is een uitvloeisel van de inspanningsplicht. Het Hof keek naar het grotere plaatje: heeft de koper al het redelijke gedaan om de financiering te regelen?

• Complexe situaties worden meegewogen: De kopers hadden consistent alle benodigde stukken aangeleverd en konden correspondentie delen waaruit bleek dat de vertraging te wijten was aan de complexiteit van hun situatie (DGA, scheiding), niet aan nalatigheid.

• Bescherming van de koper: Het Hof benadrukte dat het voorbehoud er is om de koper te beschermen tegen de onzekerheid van de financiering.

De verkopers moesten uiteindelijk de proceskosten én de advocaatkosten betalen die de kopers moesten maken om een onterecht gelegd beslag op te heffen.

Wat kun jij hiervan leren?

Dit arrest bewijst hoe belangrijk goede begeleiding en documentatie is bij het (ver)kopen van een woning. Het draait niet alleen om dat ene afwijzingsbriefje, maar om het volledige bewijs van jouw inspanningen.

1. Wees altijd transparant: Meld elke financiële complexiteit (onderneming, scheiding, eigen middelen) direct bij het sluiten van de koopovereenkomst.

2. Documenteer alles: Bewaar alle correspondentie met je financieel adviseur en de bank. Bewijs dat je alles hebt gedaan om de aanvraag compleet te krijgen. (dit geldt in bijna alle gevallen bij het kopen van een woning)

3. Financieel adviseur / Aankoopmakelaar: Een NVM Aankoopmakelaar of een financieel adviseur zorgen ervoor dat de termijnen realistisch zijn en dat je documentatie op orde is, zodat je altijd kunt voldoen aan jouw inspanningsverplichting. Dit heb je bijvoorbeeld niet bij het afsluiten van een hypotheek via Internet.

Jouw makelaar kent de juridische haken en ogen en zorgt ervoor dat jouw positie zo sterk mogelijk is.

#WijHelpenGraag om jouw deal waterdicht te maken en zullen je altijd als woningkoper beschermen!

Een Korte Eigendomstermijn door een Nieuwe Liefde

Een man kocht op 28 april 2023 een leuk appartement voor €249.000 , dat op 7 juni 2023 aan hem werd geleverd. In de leveringsakte verklaarde hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, oftewel hij gaat er zelf wonen, waardoor de notaris aangifte deed voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Echter, de liefde sloeg toe: de man ontmoette in mei 2023 zijn liefde van zijn leven en in juni 2023 kregen zij een relatie. In september 2023 besloot de man om de woning te verkopen om samen met zijn partner elders te gaan wonen.

Het appartement werd verkocht in november 2023 en op 8 januari 2024 geleverd aan de volgende eigenaar. De man had zich slechts ingeschreven op het adres van de woning van  25 juli 2023 tot 27 oktober 2023.

Het Geschil: Was het gebruik 'Anders dan Tijdelijk'?

De inspecteur van de Belastingdienst legde een naheffingsaanslag van ruim 21.000, -- op omdat de woning volgens hem niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf was gebruikt. Dit leidde tot het algemene tarief van 10,4% over de koopsom (dan wordt het gezien als “handel”).

De man voerde aan dat hij de woning van 7 juni 2023 tot 8 januari 2024 (meer dan zes maanden) als hoofdverblijf had gebruikt. Hij wees op zijn eigendom, foto's, het opvangen van een kindje in de ochtenden en stelde dat zijn lage gas-, water- en lichtverbruik werd verklaard doordat hij nog vaak bij zijn ouders kookte en in bad ging.

Wat zei de rechter: Relatie Geen Onvoorziene Omstandigheid

De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast bij jou als koper ligt om aannemelijk te maken dat de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt. Het begrip 'hoofdverblijf' is synoniem aan de 'centrale levensplaats' of het 'middelpunt van de persoonlijke en economische belangen oftewel het huis waarin je leeft en woont'

Er werd geoordeeld dat de man hierin niet was geslaagd had de rechter daarin zijn moverende redenen:

• Het extreem lage gas-, water- en lichtverbruik (slechts 3 m³ drinkwater en 39 m³ gas in zeven maanden) en zijn eerdere verklaring dat hij deze contracten ook wilde stopzetten , wezen eerder op het tegendeel.
• Hoewel de verklaringen van zijn vader en een kennis geloofwaardig waren , ondersteunden deze niet de conclusie dat de man zijn hoofdverblijf anders dan tijdelijk in de woning had.
• Het enkele feit dat de man de woning zeven maanden in eigendom had, was onvoldoende.

Daarnaast voerde de man aan dat het ontmoeten van zijn partner kort na de aankoop een onvoorziene omstandigheid was, waardoor het verlaagde tarief toch toegepast zou moeten worden. Dit is een escape-route in de wet voor zwaarwegende omstandigheden waardoor je redelijkerwijs niet in staat bent om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken (denk hierbij aan echtscheiding als je de woning samen koopt, ontslag, ongeluk etc).

De rechtbank wees dit echter af. Het ontmoeten van een partner en de daaropvolgende keuze om samen een andere woning te betrekken, kwalificeert niet als een dergelijke zwaarwegende omstandigheid.

De uitspraak:

Zo had de inspecteur de overdrachtsbelasting dus terecht nageheven naar het algemene tarief. Rechtbank Zeeland-West-Brabant verklaarde het beroep ongegrond , waardoor de naheffingsaanslag en de belastingrente in stand bleven. De eigenaar moest dus ruim 21.000,-- terug betalen aan overdrachtsbelasting.  

Belangrijk voor Kopers

Deze uitspraak benadrukt dat het hoofdverblijfcriterium serieus genomen moet worden. De fiscus kijkt verder dan alleen de inschrijving bij de gemeente. Als je je beroept op het verlaagde tarief, moet je de woning daadwerkelijk gaan gebruiken als het middelpunt van je leven.

Plannen kunnen altijd veranderen, maar in dit geval was de snelle verkoop en het extreem lage verbruik van de nutsvoorzieningen doorslaggevend om aan te nemen dat het gebruik slechts tijdelijk was. Houd dit in gedachten bij de aankoop van je volgende woning!

Ben jij van plan om een woning te kopen en heb je vragen over de overdrachtsbelasting en het hoofdverblijfcriterium? Neem gerust contact met ons op!