Veel waarde in de stenen

In Nederland zit er veel waarde in de stenen. Lang geleden gekocht, een minimale hypotheek of zelfs helemaal geen hypotheek meer en met de huidige woningprijzen heb je een behoorlijke spaarpot. Alleen hoe kom je erbij? Hoe vond je het als kind, om jouw spaarpot kapot te slaan om te kijken hoeveel er in zat om er iets moois van te kopen? Dit kan ook met jouw woonhuis of appartement. Natuurlijk niet kapot slaan want dat zou eeuwig zonde zijn.

Verschillende banken en / of financiers hebben hier een product voor bedacht: De Verzilverhypotheek of een andere naam de Opeethypotheek.

Wat is een Verzilverhypotheek?

In principe komt het hier op neer: Je neemt een (kleine) hypotheek van bijvoorbeeld 150.000,-- euro en die laat je maandelijks of jaarlijks gedeeltelijk uitkeren. Zo word je AOW en pensioen lekker aangevuld en heb je geld voor leuke dingen of juist om je huis te verbouwen naar Seniorenproof. De hypotheek blijft in prinipe staan en je betaalt hier maandelijks een rente percentage over. Dit bedrag wordt maandelijks bij je schuld opgeteld. Je eet dus als het ware je eigen huis op vandaar de naam Opeet hypotheek.

Belangrijk om te weten is dat je het geld zelf kunt besteden maar hierdoor blijft er wel minder over voor de kinderen als erfenis. De hypotheek wordt namelijk verrekend als je de woning verkoopt. Dus stel het bovenste bedrag plus de hierbij bijkomende hypotheekrente is het totaal bedrag 225000,-- euro en de woning wordt verkocht voor 500.000,-- blijft er nog 275.000,-- over. Overleg dit dus ook met je kinderen zodat deze niet achteraf voor verrassingen komen te staan.

Nadelen van een Verzilverhypotheek

Zijn er ook addertjes onder het gras? Dat is natuurlijk een belangrijke vraag. In zijn algemeenheid is de rente die je hierover betaald een stuk hoger dan bij een "normale" hypotheek. Doordat je de rente niet aflost wordt deze opgeteld bij de hypotheek en loopt de schuld op. Het kan niet zijn dat je uit je huis wordt gezet in principe is dit risico voor de bank als de woningwaarde lager is dan het totale schuldbedrag.

Uiteraard betaal je ook bijkomende kosten zoals voor het hypotheekadvies, taxatiekosten en de kosten voor de notaris. Denk hierbij heel grofweg aan ongeveer 4500,-- euro.

Je kunt voor dit type hypotheken niet terecht bij elke hypotheekverstrekker. Met name de ABN - Amro en Florius en Sociotheek hebben hiervoor speciale producten die hier op gericht zijn.

Sluit je een verzilverhypotheek af dan heb je ook verplichtingen. De hypotheekverstrekker wil dat het pand zijn waarde behoudt. Dat betekent dat je wel je huis goed moet blijven onderhouden. Hier zit vaak de waarde in van een woning. Je moet tevens goed verzekerd zijn met een opstalverzekering.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Als je op zoek bent naar een taxatie van jouw woning voor bijvoorbeeld een "verzilverhypotheek" dan ben je bij ons aan het juiste adres. Dit kunnen we voor je regelen.

Wil je voorafgaand aan het hypotheekgesprek de waarde van je woning weten? We komen graag bij je langs.

Heb je een Verzilverhypotheek afgesloten en moet het huis verkocht worden? We gaan voor de hoogste opbrengst van jouw woning! Neem gerust contact met ons op voor een Gratis waardebepaling en we maken graag kennis!

We hebben een tijdje geleden een blog geschreven over de Ouderdomsclausule en wat dit inhoud. Steeds meer wordt deze clausule vervangen door de As is Where is Clausule. Radar besteedde daar een uitgebreid item aan in hun uitzending. Verschillende makelaars en uiteraard Vereniging Eigen Huis en een links kamerlid mochten hun zegje doen. In principe was het een goed item om de strekking van de clausule uit te leggen.

Wat is de As Is Where Is clausule?

Als makelaar lezen we dagelijks de verhalen uit de rechtbank met betrekking tot zaken waar een makelaar bij betrokken is. Regelmatig gaat dit over verborgen gebreken. Als dit wordt besproken dan is de eerste stap van de rechter om te kijken wat staat er in de koopakte. De Ouderdomsclausule en de niet zelf bewoningsclausule hebben we al een keer uitgelegd maar er is een een uitgebreider artikel: As Is Where Is.

Als dit artikel in de koopakte staat dan trekt de verkoper zich bijna helemaal volledig terug en zegt als het ware: Je ziet wat het is, na de sleutel overdracht mij niet meer bellen. Dus mocht je na de sleutel overdracht een gebrek tegen komen, dan is dit voor de woningkoper (bijna) altijd hele dikke pech. Je kunt in feite helemaal nergens aanspraak op maken. Een zeer gevaarlijk (extra) artikel dus voor jou als woningkoper. Jij draagt dus het risico.

Veelal wordt dit artikel opgenomen door beleggers, woningbouwstichtigingen en bij verkopen door erfgenamen.

Overigens als je kunt aantonen dat een verkoper al wel iets wist van een gebrek en jou dit niet heeft verteld? Dan zou je een zaak aanhangig kunnen maken bij de rechtbank. De verkoper en / of zijn makelaar hebben wel een meldingsplicht om jou te informeren. Om aan te tonen dat ze dit wisten is niet makkelijk en zal zeer goed onderbouwd moeten worden met (harde) bewijzen.

De rol van de NVM hierin

Wij zijn aangesloten bij de koninklijke NVM. Deze kunnen het de makelaars niet verbieden omdat het juridisch gewoon is toegestaan. Een groot gedeelte van de koopakte is "regelend" recht en dit betekent dat je in  principe van alles kunt afspreken tussen koper en verkoper. Als dit artikel in de koopakte staat en beide handtekeningen staan er onder, dan gaat de rechtbank er van uit dat dit tussen jullie beiden is afgesproken.

De NVM geeft haar leden wel mee, om hier zeer mondjesmaat mee om te gaan en deze niet te pas en te onpas te gebruiken.

Zijn er oplossingen?

Tot op heden is er geen passende oplossing voor een dergelijk probleem. Zoals hierboven geschetst is het juridisch gewoon toegestaan. Het enige wat je kunt doen als koper dit in de onderhandeling mee nemen dat je dit niet wilt.

In de uitzending werden nog wel wat (linkse) suggesties gedaan maar die sloegen nergens op. Ze wilde voorstellen om de bedenktijd op te rekken naar 2 weken naar ondertekening van de koopakte. Dit is voor geen enkele partij goed en zal het proces van het kopen / verkopen van woningen enkel frustreren.

Vanuit mijn perspectief kun je het een en ander wel ondervangen in de koopakte. Dit is door bijvoorbeeld verplichte ontbindende voorwaarden van financiering op te nemen voor de koopsom en een verplichte ontbindende voorwaarde op te nemen voor een bouwkundige keuring met als kostenpost maximale kostenpost van bijvoorbeeld 25.000,-- aan bouwkundige gebreken. Dit moet dan van dwingend recht zijn net zoals de huidige bedenkttijd van 3 dagen na ondertekening. Geen concessies mogelijk.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Ben je op zoek naar hulp bij het kopen van een woning? Als NVM aankoopmakelaar kunnen wij je in het gehele proces begeleiden en je behoeden voor valkuilen. We nemen het voor jou op als koper!

Of wil je alleen advies over een koopakte? We hebben de service om deze met je door te nemen. Dit kan bij ons op kantoor telefonisch of bijvoorbeeld via Teams. We helpen je graag!

Meetinstructie foutje. Makelaar of Inmeetbureau aansprakelijk?

We hebben er weer eentje vanuit de rechtbank. De makelaar verkoopt een woning en laat deze woning inmeten door een inmeetbureau. Hier wordt een fout gemaakt.

Het huis is hiermee te groot gepresenteerd. De kopers hadden aangegeven dat de grootte voor hen van belang was. De woning is na aankoop verbouwd echter door persoonlijke omstandigheden moet de woning worden verkocht.

Na een taxatie en de inmeting door een ander meetbureau blijkt de woning kleiner en wordt de woning voor een ton minder verkocht. Ze stellen de verkopend makelaar aansprakelijk die vervolgens het inmeetbureau aansprakelijk stelt.

Als NVM Makelaar moet je je houden aan de Meetinstructie en daar was niet aan voldaan en werden de verkopers in het gelijk gesteld. Het verschil was ongeveer 18 m2. In het kort moet de makelaar een schadevergoeding betalen van 15.000,-- Euro plus de bijkomende kosten.

Kan de makelaar deze verhalen op het inmeetbureau? In dit geval in ieder geval niet. In de opdracht tussen makelaar / inmeetbureau is een exoneratieclausule opgenomen. (De opdracht is door de makelaar verstrekt en betaalt) Ze stellen dat ze geen opzettelijke fout hebben gemaakt.

De rechter geeft het inmeetbureau hiermee gelijk. De makelaar moet de proceskoten voor het inmeetbureau betalen...

Overigens blijf ik het fascinerend vinden dat als een woning door drie verschillende partijen wordt ingemeten er drie verschillende uitkomsten zijn.... Een meter is toch overal dezelfde meter?

Hoe kan Bogaers Makelaardij jou helpen met de NVM Meetinstructie?

Heb je vragen over NVM - Meetinstructie? Woon je in ons werkgebied en wil je een (contra) meting hebben? Je mag altijd contact met ons opnemen. We helpen je graag.

Als je een woning hebt gekocht dan wordt er een koopakte opgesteld. Een hoop juridische praat waar jij aan moet voldoen. Als je het concept krijgt toegestuurd dan denk je na artikel 4, het zal wel. Mijn naam, de koopsom en de overdrachtsdatum kloppen en de rest zal er wel bij horen.

Toch wordt er wekelijks minstens een juridische uitspraak gepubliceerd waarin het mis gaat voor de koper. Dit zou jou dus ook kunnen overkomen! En ik snap dat je denkt het zal wel maar hier hebben we een uitspraak waarbij de koop van een woning niet door gaat en de koper ruim 125.000,-- aan schadevergoeding moet betalen.

Deze mensen hebben een huis gekocht. Op een gegeven moment komen ze er achter dat ze het huis toch niet willen. Ze ontbinden de koopakte en ze weten dat ze dit zonder een echte geldende reden doen dus ze weten ook dat ze 10 % boete moeten betalen. De koopsom was 651.000,-- kosten koper dus was het bedrag 65.100,-- euro. Zuur geld, maar ja dit hadden we afgesproken.

Wat zegt de koopakte verder?

“ Artikel 11.2: Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

Het eerst gedeelte gaat over de 10% in dit geval 65.100,-- euro, maar het tweede gedeelte spreekt over aanvullende schadevergoeding. Hoe zit dat hier?

Welke schade is dan nog meer?

Het huis is opnieuw in de verkoop gekomen. De eigenaar moest dus extra kosten maken. Ze moest extra rente betalen, de verkoopmakelaar moet nogmaals betaald worden (zijn eerste taak zit er op na het sluiten van de koopakte), advocaatkosten en het huis bracht uiteindelijk veel minder geld op (545.000,-- k.k.) . Zie hier voor de bijbehorende bedragen:

De rechter ging hier volledig in mee. Daar kwamen nog de wettelijke rente en juridische kosten bij dus is het een gigantisch bedrag wat er nog bij komt kijken.

Dit kan jou dus ook overkomen

Deze uitspraak laat zien dat er in 1 (sub) artikel al veel meer staat dan dat veel mensen zich beseffen en wel met hele grote gevolgen.

Weet dus waar je voor tekent. Vind je dit lastig dan kun je altijd een NVM aankoopmakelaar in de arm nemen. Die behartigt jouw belangen en helpt je gedurende het aankoopproces.

Wist je dat we ook een koopakte service hebben? Moet jij zonder uitleg de koopakte (digitaal) ondertekenen? Neem dan contact met ons op voor meer informatie.

Waar ging het om?

In deze zaak werd een woning verkocht van moeder. Terwijl zij in het revalidatiecentrum zat zijn er enkele problemen ontstaan met de plavuizenvloer. De kinderen hebben dit aangepakt. Later zijn er meerdere plavuizen geklapt en hebben ze deze dichtgesmeerd met cement en hierover een laminaat vloer gelegd.

De kopers krijgen de sleutel van het huis en willen de laminaat vloer gaan vervangen. Ze komen de schade aan de onderliggende vloer tegen en er liggen meer plavuizen los. Ze laten een onderzoek door een bouwkundig bureau en die adviseert om de gehele plazuizenvloer te verwijderen inclusief de dekvloer en daarbij alle vloerverwarmingsbuizen te vervangen. Ze voeren dit uit wat uiteindelijk resulteert in een grote kostenpost van afgerond 15.000,-- euro.

Dit willen ze gaan verhalen op de verkopers.

De verkopers gingen hier uiteraard niet mee akkoord. Ze vonden het geen gebrek. Daarnaast stond in de koopakte de Ouderdomsclausule en de Niet zelf bewoningsclausule. Het was verder een standaard NVM - koopakte dus in artikel 6 stond dat het als Woonhuis is verkocht. Zij mogen dus ook verwachten dat het hier aan voldoet. Dat deed het dus niet.

Wat zei de Rechter?

Om een lang verhaal kort te maken: De rechter gaf de kopers gelijk. De verkopers werden veroordeeld om de schade te vergoeden.

In dit geval konden de verkopers zich niet verschuilen achter deze twee artikelen. Ze hadden immers zelf de vloer gerepareerd en wisten van de schade. Ze hadden het echter niet zo erg ingeschat zeiden ze.  Hierdoor hadden ze het niet vermeld in de NVM Vragenlijst of tegen de verkoopmakelaar gemeld. Deze kon het dus ook niet weten.

Omdat ze het dus wisten zijn ze aansprakelijk gesteld. Ze moeten uiteindelijk de gemaakte kosten aan de kopers vergoeden. Totaal een bedrag van rond de 15.000,-- euro.

Vul je als verkoper de NVM vragenlijst in, vermeld dan alles wat je weet over de woning. Ook al lijkt het voor jou niet relevant, dit kan voor de koper wel zo zijn. Je kunt je zelf dus niet overal achter verstoppen met extra artikelen.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Aan dit soort gevallen kunnen wij als aankoopmakelaar niets doen. We gaan immers niet destructief te werk. Dit geldt het zelfde voor een bouwkundige keuring. Deze hadden hooguit een "kraak" in de vloer gehoord. Soms heb je ook gewoon botte pech bij de aankoop van een woning zoals dit stelletje. Gelukkig is het wel voor ze opgelost met deze gang naar de rechter.

Ondanks dat we dit als aankoopmakelaar dit niet hadden kunnen zien we kunnen je natuurlijk wel begeleiden in dit bovenstaande aansprakelijkheidstraject. Onze dienstverlening stopt niet na de sleutel overdracht bij de notaris.

Ben je op zoek naar hulp bij het kopen van een woning? Wil je advies over een koopakte? We hebben de service om deze met je door te nemen. Dit kan bij ons op kantoor telefonisch of via Teams. We helpen je graag!