Waarom is een aankoopmakelaar handig?
We krijgen in ons dagelijkse praktijk vele vragen van woningkijkers / verkopers / aankoopklanten / vragen over taxatie en nog veel meer. Laten we deze vragen met jullie delen met uiteraard de antwoorden.
Verborgen gebreken liggen vaak op de loer. Dat gold ook hier.
Nu is er een uitspraak gepubliceerd vanuit de rechtbank die een zaak behandelde waarin het weer een keer fout ging met wederom een "Verborgen Gebrek". Deze keer betrof het de raamkozijnen.
Uitspraak rechtbank Verborgen gebrek aan een raamkozijn
Na de aankoop van een woning komen de mensen achter een zogenaamd verborgen gebrek. Wat is er aan de hand? Zij geven aan dat de kozijnen ernstig houtrot bevatten.
De regels over verborgen gebreken staan in de koopovereenkomst, die is gebaseerd op het standaard NVM-model. Hoofdregel is dat bij de koop van een woning de koper het risico draagt van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat staat in artikel 6.1. Artikel 6.3 geeft daarop een belangrijke uitzondering. Het risico van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen ligt bij de verkoper.
Deze verdeling van het risico voor gebreken kan anders komen te liggen door wat partijen wel of niet doen of zeggen tijdens de koop. De koper draagt het risico van gebreken die voor hem bekend of kenbaar waren. Dat is zo als van hem verwacht kon worden dat hij hier onderzoek naar deed (onderzoeksplicht). Daarentegen is het risico voor de verkoper als hij bij de verkoop verkeerde informatie heeft gegeven of iets niet heeft verteld terwijl hij dat wel had moeten doen (mededelingsplicht). Als de verkoper zegt dat het huis bepaalde eigenschappen heeft, dan mag de koper daarop vertrouwen en hoeft hij dat niet te onderzoeken.
Dit vat het hele verhaal al kort samen. Hoe ziet de rechter dit?
1 Het 'normale gebruik": Dit is de 1e vraag die in principe bij elke rechtzaak wordt beantwoord als het gaat om verborgen gebreken. In dit geval is de woning op een normale manier als woonhuis te gebruiken. De kozijnen geven te weinig hinder dat er bij een regenbui geen waterpompen nodig zijn om het water naar buiten te krijgen. Dit hebben ze netjes door een professional laten uitzoeken.
Onder ‘normaal gebruik’ wordt op basis van eerdere rechtspraak verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer). Niet ieder gebrek leidt er dus toe dat van normaal gebruik als woning geen sprake kan zijn.
2. Het volgende punt waar naar gekeken wordt: De Onderzoeksplicht van de koper. Heeft deze gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of nog veel beter: een bouwkundige keuring? In dit geval moest ook dit antwoord nee zijn. Volgens de koper zouden de door hem gestelde gebreken bij een bouwkundig onderzoek niet aan het licht zijn gekomen omdat bij zo een keuring alleen de uitwendige kenmerken van een woning worden onderzocht. Dat standpunt overtuigt niet. De verkoper heeft aan de hand van een voorbeeldrapportage van Vereniging Eigen Huis laten zien dat houtrotaantasting van buitenkozijnen wel een onderwerp is waarover standaard wordt gerapporteerd. Het ligt voor de hand dat ernstige gebreken aan het schilder- of houtwerk door een expert zouden zijn opgemerkt.Omdat dit dus niet was uitgevoerd komt dit voor rekening en risico van de koper
3. Twee punten behandeld, het volgende punt: Meldingsplicht verkoper. Wist de verkoper dit en had hij dit moeten melden? Bij de koopovereenkomst is een standaardvragenlijst (deel B) waarop onderwerpen aan bod komen die kopers belangrijk vinden, daarnaast kan een koper ook zelf vragen stellen. De koper mag uiteraard vertrouwen op de antwoorden van de verkoper en hoeft daar verder zelf geen onderzoek meer naar te doen. Hier had de verkoper op een juiste manier de lijst ingevuld dat hij ZELF de kozijnen had geschilderd en bij eventuele slechte plekken met twee componenten epoxy behandelde en dat dit enkele jaren voor de aankoop nog had plaats gevonden. Hiermee heeft de verkoper voldoende informatie verstrekt.
4. Tot slot wordt nog opgemerkt dat iedere huizenbezitter te maken krijgt met onderhoudskosten. Het huis is gebouwd in 1994 en dus bijna dertig jaar oud. Anders dan bij een nieuwbouwhuis mocht de koper niet verwachten dat hij de eerste jaren na aankoop geen onderhoud hoefde te doen aan de kozijnen. De verkoper heeft zelf gezegd dat schilderwerk iedere vijf jaar moet gebeuren. Bekend was dat de verkoper het in 2019 voor het laatst gedaan had. Dan waren dit dus werkzaamheden die de koper in 2024 hoe dan ook kon verwachten.
Uitspraak rechter:
De koper werd volledig in het ongelijk gesteld. Hij moest de verkoper 947,-- euro aan kosten betalen.
Hoe kan Bogaers Makelaardij jou helpen met dit soort zaken?
Wij zijn NVM aankoopmakelaar. Kijken graag met je mee en begeleiden je het gehele traject. Ook nadien als het huis is gekocht. Wij volgen rechtzaken zoals deze en nemen deze kennis met ons mee in de dagelijkse praktijk. Wil je eens nader kennis maken? Neem dan gerust contact met ons op en onder het genot van een lekker kopje koffie nemen we graag het e.e.a. met je door.
Wil je meer informatie? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.
Uiteraard mag je altijd bellen / mailen / whatsappen
Telefoon: 0162 - 693434
Whatsap / SMS / Bellen: 06 - 2745 3524
Mail naar: [email protected]
( Je wordt enkel op de hoogte gehouden van het laatste nieuws op de woningmarkt en ontwikkelingen.
Wil je je inschrijven als woningzoeker? Dat kun je hier doen )
De voordelen van Bogaers Makelaardij
Persoonlijk & Betrokken
Bogaers Makelaardij is een klein bedrijf en dat willen we ook blijven. Optimale aandacht en betrokkenheid voor jou en de de verkoop van je huis, dat is waar wij als makelaar voor staan!
Vernieuwend & Verfrissend
Wij zetten je huis echt in de etalage! We trekken alle registers open om jouw huis in West / Midden Brabant - Zuid Holland optimaal te presenteren. Professionele foto’s en een unieke video van je huis is maken onderdeel uit van ons presentatiepakket.
Sterk in Online Marketing
Wij hebben als makelaar alle kennis in huis om jouw huis optimaal vindbaar te maken op het internet. Naast Funda zetten wij optimaal in op Google en social media kanalen waardoor we een groot publiek bereiken.
Open & Transparant
We willen niet alleen transparant zijn in onze werkwijze, maar ook over de kosten. We werken daarom met vaste prijs afspraken. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Bereikbaarheid
Wij zijn telefonisch bereikbaar op werkdagen van 09.00 tot 21.00 uur en op zaterdag van 10.00 tot 16.00 uur. Wil je dat we langs komen? Bel even van te voren of maak een afspraak.
Kwaliteit voorop
Ons kantoor is gediplomeerd en gecertificeerd bij het NRVT en de NVM. Dit zijn de verenigingen die staan voor kwaliteit en dat hebben we hoog in het vaandel staan. Voor het doen van gevalideerde taxaties voor banken zijn we onder meer aangesloten bij het NWWI
Bewust een kleine Woningportefeuille
Wij zijn een klein makelaarskantoor en dat willen we ook blijven. We werken bewust met een kleine woningportefeuille waardoor we meer aandacht en tijd kunnen geven aan jou en de verkoop van jouw woning.
Optimale service tegen een eerlijk prijs
Je ontvangt bij Bogaers makelaardij standaard het meest uitgebreide presentatie- en marketingpakket die je je kunt wensen en dat tegen een eerlijke prijs. Dit verhoogt de kans op een goede en snelle verkoop en daar profiteer je dus van als woning verkoper.
