Een huis kopen in vakantietijd is niet handig. Of je moet er echt alles aan doen om het voor elkaar te krijgen. Een leermomentje vanuit de rechtbank.

Wat is er aan de hand?

De markt is overspannen en iedereen mag een voorstel doen. Ze doen een voorstel maar worden niet de koper. Ze hadden in dit voorstel netjes aangegeven dat ze in juli drie weken op vakantie zouden zijn.

Helaas voor ze wordt de woning aan iemand anders gegund echter komt bij deze mensen de financiering niet rond. De woning komt dus weer in de verkoop. De mensen krijgen weer de kans om een voorstel te doen en dit wordt geaccepteerd. Eind goed al goed zou je denken.

Er wordt een concept van de koopakte opgesteld alleen moet er nog afgestemd worden hoe lang de ontbindende voorwaarde voor financiering moet lopen en ze zouden eigenlijk ook nog een bouwkundige keuring willen. Ze hadden al eerder contact gehad met een geldverstrekker en dit moesten ze dus nog even navragen.

Op vakantie krijgen de kopers Corona. Ze hebben nog een paar keer contact met de verkopend makelaar via de mail. Deze zegt dat de verkopers graag voor vrijdag willen tekenen ivm de aankoop van hun nieuwe huis. Op de woensdag is er nog meermalen contact maar dan laten de kopers 2 weken niets meer van hen horen.

Als ze terug komen van de vakantie willen ze graag nog een keer gaan kijken bij het huis en de koopakte tekenen. De makelaar zegt hen dat het huis aan iemand anders is verkocht. Weg huis.

De makelaar de boeman?

Ze proberen de makelaar aansprakelijk te stellen voor het mislopen van het huis. Ze eisen een schadevergoeding van 10% van de koopsom en nog wat extra kosten.

Alleen krijgen ze de ook bij de rechtbank de deksel op de neus. Ze probeerden het met een uitspraak van de branchevereniging dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Alleen waren ze feitelijk nog in onderhandeling en was er dus nog geen koop gesloten ook al lag er een concept koopakte. Je moet immers over alle zaken het eens zijn. Uit het mail verkeer bleek dit dus niet en hield de uitspraak van de Branchevereniging geen stand.

De makelaar had dus juridisch niets verkeerd gedaan. Wellicht had hij voor de formaliteit nog kunnen bellen maar ze hebben het zelf nagelaten om te reageren. Ze wisten immers dat de verkopers graag voor vrijdag wilde tekenen. Ze bleven echter stil om.

De drie lessen die je hier van kunt leren:

• Blijf in gesprek met de makelaar. Denk niet te makkelijk dit komt goed.
• Je bent pas uit onderhandeld als je het over ALLE punten eens bent. Dus is alleen de prijs akkoord dan ben je er nog niet! Ook de ontbindende voorwaarde zoals de duur van het financieringsvoorbehoud telt mee.
• Je hebt pas een woning gekocht als de (digitale) handtekening onder de koopakte staat. Ook al is er een concept koopakte opgesteld en is er een intentie uitgesproken dat deze ondertekend word. Zonder de handtekeningen kunnen de verkopers huis aan ieder ander het huis verkopen.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Heb je hulp nodig bij het kopen van een woning? Wil je graag van onze expertise gebruik maken? We helpen je graag mee als NVM - Aankoopmakelaar. Wij zorgen ervoor dat er snel aan het schriftelijkheidsvereiste wordt voldaan. Neem gerust contact met ons op voor een nadere kennismaking. Dit kan via het formulier of bijvoorbeeld via de Whatsapp knop hieronder.

Makelaar in de fout

We hebben weer een verhaal uit de rechtbank. Dit maal over een collega makelaar die in de fout is gegaan. Helaas gebeurt dit ook wel eens dus moeten we dat ook delen. Het speelt zich af in Amsterdam dus niet in onze werk omgeving. Dit maakt de zaak overigen niet minder erg.

Wat ging er mis?

Een makelaar krijgt een opdracht om een winkelpand te gaan verkopen. Dit doet hij voor een klant waar hij in het verleden al meerdere zaken voor heeft uitgevoerd. De verkoper betreft een wat oudere man die het volste vertrouwen heeft in de makelaar. Helaas ging het deze keer mis.

Het pand werd aangemeld op Funda in Business. De vraagprijs van het object bedraag 300.000,-- k.k. Er is interesse vanuit een partij waar een voorstel uit naar voren komt. Dit ligt aanmerkelijk lager dan de gehanteerde vraagprijs namelijk 250.000,-- k.k. Hier gaan ze niet mee akkoord. De bieder snapt ook wel dat het een voorstel was om " niet te hebben". Het bod wordt verhoogd naar 290.000,-- k.k. Dit wordt ook niet geaccepteerd. Vervolgens komt het voorstel op de vraagprijs uit met de volgende melding:

Million Dollar Listing New York

De makelaar had dit natuurlijk kunnen voorkomen. Dit verhaal deed me denken aan een aflevering van Million Dollar Listing New York. Een leuk programma over de woningmarkt in New York waarin verschillende makelaars worden gevolgd bij de verkoop van de huizen en appartementen aldaar. Uiteraard allemaal miljoenen panden.

Hier was ook een makelaar (Steve Gold of Ryan Serhant, die ben ik even kwijt) die de verkoop mocht verzorgen van een groot appartement. De verkoop ging niet heel soepen en uiteindelijk kwam er een voorstel binnen en deed hij het zelfde voorstel. De verkoper gunde het de makelaar. Echter toen ze akkoord waren kwam er een (veel) hoger voorstel binnen. Hij ging hier goed mee om en handelde in belang van zijn opdrachtgever. Had overigens ook geen keuze in Amerika zijn de gevolgen nog vele malen groter. De woning werd verkocht aan de hoogste bieder.

Dit had de verkoopmakelaar hier uiteraard ook moeten doen... Je werkt in belang van jouw opdrachtgever en dat is het enige wat telt.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

Ben je op zoek naar een betrouwbare partner? Iemand die wel jouw belangen behartigt? Dit kan voor zowel de aankoop van een huis zijn, de verkoop of juist een taxatie. Wij helpen je graag. Neem gerust contact met ons op voor een gratis waardebepaling en kennismaking. Je bent uiteraard van harte welkom in mijn kantoor aan de Nieuwstraat 22-C in Made. De koffie staat voor je klaar!

Koopakte verkeerd ontbonden

We hebben weer een verhaal uit de rechtbank. Piet heeft een huis gekocht maar wilde het uiteindelijk toch niet hebben. Hij dacht het te hebben ontbonden maar bleek toch niet zo te zijn. Dit foutje kost hem nu 100.000,--...

Waar ging het mis?

Een huis kopen doe je niet zomaar. Het is immer geen brood die je koopt. Er zitten veel haken en ogen aan. Althans, kunnen er aan zitten als het niet goed loopt. Piet ziet een leuk huis te koop staan bij een makelaar. Hij plant een afspraak voor een bezichtiging, is enthiousiast, doet een voorstel en wordt de koper. De koopsom is 951.000,-- kosten koper.

Het e.e.a. wordt geregeld en vast gelegd in een koopovereenkomst.  In de praktijk spreekt men vaak van een "voorlopige koopakte". Helaas is de koopakte niet zo voorlopig als men denkt. Als het mis gaat dan kan het ook goed misgaan. Zo ook bij Piet.

Na een paar dagen krijgt hij toch spijt. Hij wil er toch van afzien. In zijn beleving doet hij dit binnen de juridische 3 dagen bedenktijd (volgens artikel 7:2 BW). Hier had hij pech. Hij was een dag te laat. De discussie gaat dan ook over wanneer de koopakte ter hand is gesteld maar Piet werd hiermee in het ongelijk gesteld.

Toen probeerde hij het via artikel 15 Ontbindende voorwaarden: Hij kreeg financiering. Dat moet toch een goede reden zijn? In de basis is dit natuurlijk wel het geval. Alleen wordt er gevraagd om dit goed gedocumenteerd aan te leveren. Dus een briefje / mailtje met "Ik krijg geen geld" van de bank was ook hier niet genoeg. In de koopakte was opgenomen:

" In de schriftelijk afwijzing dient ten minste vermeld te staan:
1. Wat de naam/namen van de aanvrager(s) is/zijn;
2. Op basis van welke inkomen(s) een aanvraag is ingediend;
3. Om welk aangevraagd hypotheekbedrag het gaat. ”

In zijn afwijzing van BLG Wonen, stond enkel dat hij geen financiering kon krijgen. Hij gaf aan dat BLG Wonen geen gehoor wilde geven aan het bovenstaande. De rechtbank is echter van mening dat dit risico bij Piet ligt. Deze vlieger ging dus ook niet op. Weer een klap in zijn gezicht.

Tot slot probeerde hij dan de boete nog te matigen. Er werd echter geen deugdelijke reden aangegeven om dit te rechtvaardigen. Het is immers een juridisch overeengekomen overeenkomst met rechten en plichten.

Uiteindelijk werd hij veroordeeld tot het betalen van de boete van 10%, de proceskosten en de wettelijke rente. Uiteindelijk een bedrag van ongeveer 100.000,--. En geen huis.

Wat kunnen we hier van leren?

Als je een huis gaat kopen, laat je begeleiden door een expert die vaker met het bijltje heeft gehakt. Dit kan jouw hypotheekadviseur zijn of uiteraard een NVM Aankoopmakelaar. Die helpt je mee in het gehele aankoopproces. Zij houden vinger aan de pols en weten wat de regels zijn. Mocht je uiteindelijk toch besluiten om er vanaf te zien? Dat wordt dan op tijd besproken.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

We zijn gespecialiseerd in het aankopen van huizen. We begeleiden je graag bij de aankoop van jouw nieuwe huis. Helpen je gedurende het traject van kijken tot de sleutel krijgen. Neem gerust eens contact met ons op als je opzoek bent naar een NVM - Aankoopmakelaar. 

Beroepsfout taxateur

Het komt niet heel vaak voor in de Rechtbank: Een taxateur die wordt veroordeeld omdat hij een beroepsfout heeft gemaakt.

Wat ging er mis?

Bij een taxatie waarbij je je bronnen goed checkt, je referentie objecten goed zijn onderbouwd en je taxatiedossier op orde is, gebeurt het eigenlijk nooit dat je als taxateur een beroepsfout maakt. Er is dan altijd reden voor discussie over bijvoorbeeld referentieobjecten maar dit wil niet zeggen dat het taxatierapport fout is. Dit zelfde geld voor WOZ waarde uitspraken. Die worden in 99% in het voordeel van de gemeentes beslecht.

Anders ligt dit bij een herbouwwaarde taxatie zoals in dit geval. Daar heb je weer geheel andere uitgangspunten omdat het dan komt op de daadwerkelijke kosten om een gebouw opnieuw op te bouwen. Het rapport is een grote (uitgeschreven) rekensom

In het geval van deze uitspraak gaat het over een vrij groot gebouw van ruim 12.500 m3 met verschillende bedrijven in het complex zoals een winkel en horeca. Het gehele pand moet worden verzekerd voor de opstal verzekering en was er dus een herbouwwaarde rapport nodig.

Het noodlot sloeg toe en het gehele complex vloog in de fik en brandde volledig af. De verzekeringsmaatschappij pakte het rapport erbij, maar het bedrag bleek niet voldoende waarop de taxateur werd aangesproken.

Om een lang verhaal kort te maken, de liefhebber leest de gehele uitspraak maar, had de taxateur verkeerde kengetallen gebruikt en niet alles goed uitgelegd hoe hij tot bepaalde keuzes was gekomen.

Een herbouwwaarde taxatie is niet gebaseerd op vergelijking van andere objecten maar op keiharde cijfers.

Als je de uitspraak doorleest dan vliegen de bedragen je om de oren. De rechtbank maakte gebruik van een andere expert die zijn visie op het verhaal deed. De conclusie was dat de taxateur iets te kort door bocht was in zijn uitwerking van het taxatierapport. Ondanks alle zorgvuldigheid die we als taxateurs nemen gaat het helaas wel eens mis.

Uiteindelijk was het waarde verschil tussen de expert en de taxateur ruim 22%. Ondanks dat er een schattingsonzekerheid is (Marge van 10% is uitlegbaar), vond de rechtbank dit teveel.

Het risico was volgens de taxateur en zijn werkgever niet te verzekeren. Ondanks dat dit dus het faillissement van de taxateur en de BV betekende vond de rechtbank er geen reden voor matiging.

De uitspraak was dan ook dat de taxateur (en/of de BV) een schade moest vergoeden van 775.000,-- en nog eens een kleine 30.000,-- aan juridische kosten.

Wat kan Bogaers Makelaardij voor jou betekenen?

We kunnen je helaas niet helpen met een herbouwwaarde taxatie. Dat is een geheel andere tak van sport waarin wij niet zijn gespecialiceerd. Heb je een taxatierapport nodig voor een financieringsaanvraag? Dan helpen we je graag!

Je bent uiteraard van harte welkom in mijn kantoor aan de Nieuwstraat 22-C in Made. De koffie staat voor je klaar!